北京燕郊项目投资分析报告.doc

北京燕郊项目投资分析报告 一、北京市房地产市场分析 1、2006年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。 2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。 北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。 3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。 4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求 北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米2205万平方米燕郊酒厂位于北京市，四至范围是东至，南至，西至，北至。该地块。 燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气） 价格 当期销售量 销售情况 历史资料 东方御景 4000 售完 　 2001年底开盘，2002年底入住。1480元。 上上城 3700 5500套 已售1600套 2006年6月开盘，2800;10月涨到3000;现均价3700. 新圣得花园 4300 2栋200套 40% 2006年8月开盘，3500;现新开2栋，均价4300. 香格里拉花园公寓 5000 1栋478套 40% 2007年1月底开盘，4500。 星河皓月 4400 四期1000套 40% 前3期3000套还剩100套。2006年6月开盘3200;7月3400;年底4300。 潮白人家 －－ 　 　 未开盘 北欧小镇 2840 一期500套售完 　 2004年底开盘，2400;2005年底，2800. 燕郊酒厂项目参考周边楼盘，预期楼盘售价为4000~5000元/平方米。缩小幅度为4300~4800元/平方米，目标均价考虑4300元/平方米。 3、地价测算： 用假设开发法计算楼面地价： 1）、开发完成后的房地产价值 平均售价：4300元/平方米 2）、由熟地建成房屋的开发成本 (1)前期工程费：按建安费的10%计取； (2)房屋建筑安装工程费（简称建安费）：1400元/平方米； (3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取； (4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取； 开发成本＝(1)+(2)+(3)+(4)＝1.4×1400=1960元/平方米 3）、管理费用 按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。 管理费用＝(V+3%×V+1960)×2% 4）、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6.5%。 投资利息＝(V+3%×V)×1×6.5%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1×0.5×6.5% 5）、销售费用 按售价的2%测算 6）、销售税费 主要指“两税一费”，按售价的7.5%。 营业税5%，所得税33%。 7）、开发利润 计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用 假设投资利润率为20%，即 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×20% ＝[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20% 8）、列式计算 V=4300-1960-(V+3%×V+1960)×2%-{(V+3%×V)×1×6.5%+[1960+(V+3%×V+1960)×2%]×1×0.5×6.5%}-4300×7.5%-[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%-3%×V V= 1139.4 元/m2 合1898970元/亩 实际上规划条件的不确定，现阶段的地价估计不能准确。 如果销售均价取4000元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为930.5元/平方米，合1550791元/亩。 如果销售均价取3700元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为721.57元/平方米，合1202612元/亩。 上上城开盘均价2800元/平方米，考虑土建建安成本1000元/平方米，地价应为624.83元/平方米，合1041388元/亩。 4、成本测算及利润预期： 土地面积90亩，合6万平方米。按容积率2.5计算，建筑面积15万平方米。 名称 单价（元/m2） 总额（万元） 一、土地成本 927 13905 二、前期费用 140 2100 三、建安工程费 1400 21000 四、红线内市政工程费 180 2700 五、园林环境 60 900 六、非公建配套费 1