房地产开发经营管理概述.doc

第一篇 概论 第一章 房地产开发经营管理概述 第一节 房地产开发经营管理的含义与特点 一、房地产开发经营管理的含义 房地产开发经营管理，是指企业的经营管理者，运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。 房地产企业的经营管理也可分为经营与管理两大内涵。 房地产企业的经营与管理是相互联系、相互依赖的。 二、房地产企业经营管理的范围及内容 （一）房地产企业经营的范围及内容 房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 房地产企业经营的核心职能是决策和运筹。其活动的主要范围应是社会和市场。 （二）房地产企业管理的范围和内容 房地产企业管理的核心职能是组织和调控，故而活动范围主要是企业内部并包括项目开发的现场管理。 三、房地产开发企业经营管理的特点 （一）商业性 （二）售租并行 （三）长期服务性 （四）一次性投资大、经营周期长、风险大 （五）效益高、回报大 与其他行业相比，房地产企业的效益较高，回报丰厚，其原因主要有以下几方面： 1.要求长久 2.投资房地产是避免通货膨胀风险的最好途径之一。 3.房地产是一种投资回报高且回报稳定的方式。 （六）受政策法律的制约性强 第二节 房地产开发企业的形成与发展 一、房地产开发企业的形成 房地产开发企业是指按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施出售给其他单位和个人，实行自主经营、自负盈亏的企业。 房地产开发企业按照不同的标准，可以进行不同的分类。 按照所有制性质不同，房地产开发企业可以分为全民所有制房地产开发企业、集体所有制房地产开发企业、外商投资房地产开发企业和外国房地产开发企业、股份制房地产开发企业（包括股份有限公司和有限责任公司）、私营房地产开发企业、合伙房地产开发企业、联营房地产开发企业等。 二、房地产开发企业的发展 （一）加入WTO对房地产市场的影响 1.对房地产市场需求的影响。入世可能会带来房地产市场需求的较大增加，主要表现在三个方面： 其一，外商用商品房需求增加。 其二，由于加入WTO促进经济的发展和增长，普通居民的就业机会增多，收入增加，有利于居民购房消费能力的提高，而境外人士进行投资性购房，亦将带动国内居民投资性购房，住房有效需求将明显扩大。 其三，房地产市场需求的档次提高，住房需求层次更分明。 2.对房地产市场供给量影响。由于需求增长的拉动作用，刺激商品房供给量相应上升，主要表现在以下三方面： 其一，房地产开发企业较高的利润率，吸引外资投资房地产业增加，投资量和开发量放大，商品房供给量上升。 其二，外商投资引入先进设计、技术、建材和设备，特别是高科技、智能化，促使房地产商品的供给质量提高。 其三，土地有偿使用的范围扩大，土地使用权交易频繁，地产市场将更趋活跃。 3.对房价的影响。 4.对房地产市场秩序的影响 （二）加入WTO对房地产企业的影响 第三节 房地产开发的程序 一般地讲，房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务等四个阶段（如图1-1-1所示）。 图1-1-1 房地产开发的程序四个阶段 第四节 房地产开发项目策划 房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择；开发内容和规模的分析与选择；开发时机的分析与选择；开发合作方式的分析与选择；项目融资方式和资金结构的方式分析与选择；房地产产品经营方式的分析与选择。 第五节 住宅区的综合效益评价 房地产开发多为住宅区开发，其综合效益，是指住宅区开发所具有经济、社会和环境三种效益的综合。 一、综合效益指标体系 住宅区综合开发的综合效益指标，主要有以下几项： 1.单位造价（元/㎡）； 2.建设工期（年、日）； 3.工程质量； 4.建筑密度（%）； 5.人口密度（人/h㎡）； 6.市政工程设施； 7.配套工程设施； 8.绿化； 9.室外庭院及活动用地； 10.交通。 上述1、2、3项反映经济效益；4、5、6、7、10五项反映社会效益；8、9两项反映环境效益。 二、三大效益综合评价 1.三大效益是相互促进又互相制约的统一体，它们之间既存在统一的一面，又存在矛盾的一面。 2.与城市经济发展相适应。 3.从各城市的特点出发。 4.要远近结合。 5.要做好城市规划和可行性研究 建设实施阶段 竣工验收、交付使用 市规划局、国土局、房管局、计委 工程部门、监理部门