《王志纲工作室成都天府新谷营销策划方案》.ppt

在国家宏观政策和全球金融海啸的挤压下，房地产市场出现“短期”的调整期，汶川地震带来的灾后效应，给投资成都的企业带来心理上的不良影响。政策环境、市场需求、消费者心态等诸多因素，都将改变天府新谷的生存环境。 天府新谷（原城南科技广场）在如此“冰冷”大环境下，更是担负着为新谷科技企业转型发展提供动力和资金支持的重任，因而天府新谷营销推广尤为关键。 目 录 第一部分：08年客户分析 第二部分：周边竞品swot分析 第三部分：营销卖点提炼 第四部分：营销推广细案 第五部分：营销渠道建设 第六部分：促销方案 第一部分：08客户分析 第一部分：08客户分析 结论： 第二部分：周边竞品swot分析 一、区域分析 一个项目的竞争，不仅取决于项目本身的土地成本、规划设计、建筑风格、销售价格、企业品牌，更多的还取决于项目所在的区域。也就是房地产经常所说的地段。 未来新成都—天府新城 在经济全球化的背景下，世界进入航空时代，城市发展的一个最重要的规律就是城市扩张的趋势是向国际机场发展。 成都也在打造一座以商务、行政办公、高新产业为核心功能的未来城市中心——天府新城，成为城市的科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。 天府新城的定位 天府新城： 西部CID、成都CBD 内涵解释： 西部CID（西部的中央智力区）： 是成都高新区高新产业发展的核心区，是国内外科技企业进军西部的最佳战略平台和桥头堡。 拥有两大科技创新主体——高新孵化园和天府新谷； 拥有规划占地9km2、建筑面积110万m2的天府软件园； 拥有世界500强和国内知名科技企业约440家，如诺基亚、埃森哲、IBM、SAP、西门子、华为、盛大网络等。 还将建成中国电信西部数字数据中心枢纽； 内涵解释： 成都CBD： 是成都高端服务业发展核心区，沿天府大道规划了科技管理中心、金融商务中心（行政办公中心）、国际会展中心、城南商业中心。 即将建成16个区域性商务总部项目，如中国水电大厦、中国三峡大厦等； 将建成投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园，包括工行、农行等等11家； 建成35.7万平米的成都世纪城新国际会展中心。 酒店群和时尚商业圈：规划了10个以上五星际酒店，以及伊藤华堂mall、深圳茂业中心、中航时尚购物中心、欧尚、宜家、苏宁、荷兰GTC等高档商圈。 结论： 天府新谷地处天府新城，相对其他区域，项目具备了良好的地段，占领了市场先机。 根据天府新城规划包括三个板块，即：站南板块中央商务板块、大源东部软件研发基地板块和大源西部金融后台服务基地板块。 中央商务政务中心：在站南组团构建城市政务和商务发展综合区，包括行政中心、商务总部、科技企业经营和管理总部、国际购物商圈和文化娱乐商圈。 软件研发基地和会展中心：在大源组团东部规划了天府软件园、企业孵化加速园、大学科技园、软件学院和国际会展中心等。 金融后台和服务外包基地：在大源组团西部建设西部金融后台服务基地和西部软件服务外包基地。 结论： 由于历史的原因，天府新谷作为科技园区却位于中央商务政务区，比南部的天府软件园和金融后台服务具有更好的区位和价值，这意味着其作为科技企业社区的主导功能将从科技孵化为主导向科技经营总部做适当的调整。 据仲量联行08年3季度报告，从成都整体写字楼发展市场供应量看，成都写字楼市场供应量不断上升，未来2-3年内，年供应量都将在80-100万之间，竞争将十分激烈。 市场细分上：B级写字楼仍保持较大市场需求 成都写字楼市场目前呈现出高低档物业比例较小，中档物业占据绝对比重的特点。B、C 级写字楼占到68%的比例，而A 级写字楼占19%，D 级写字楼的比重为13%；但B 级写字楼市场处于一个比较尴尬的境地，一方面硬件配套设施难以与A 级写字楼抗衡，另一方面价格上不如C 级写字楼。只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场。 而公司对园区写字楼规划为“甲级配置、乙级价格”，在此保证了在巨大B级写字楼市场中，具备了良好的唯一性、在良好市场需求环境下，争得一席之地。 1、项目交通情况 项目北临天府新城府城大道，东边是站华路，紧邻天府新城主干道天府大道南沿线； 距成都南三环、成都绕城高速在5分钟车程内，距成都双流机场15分钟； 距2009年年底完工的地铁一号线出口仅500米； 公交26、93、801、815、503、533等均可直达天府新谷。 2、规划或在建的生活配套 项目周边拥有规划或在建的商业娱乐项目、公园项目、以及高档居住社区： 商业娱乐：深圳茂业精品商城（在建）、中航时尚购物中心、柏士紫荆精品电影城、荷兰GCT精品百货等等，城南时尚商圈周边至少规划了10个以上五星级酒店； 休闲运动：综合体育公园； 文化娱乐：华润艺术馆、海洋乐园等； 居住社区：和记黄埔的南城都汇、中海城南1