《12开发产品成本》.ppt

《中级财务会计》 中南财经政法大学会计学院 第十二章 开发产品成本 学习目的及要求 （1）了解房地产开发企业开发产品成本的概念和构成内容。 （2）土地开发成本、配套设施开发成本、房屋开发成本的核算。 （3）了解代建工程开发成本的核算。 （4）掌握开发间接费用的核算。 第一节 开发产品成本概述 一、开发产品成本的分类 （1）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 （2）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。 （3）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 （4）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 二、开发产品成本的构成 （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 （2）前期工程费：土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 （3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 二、开发产品成本的构成 （4）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 （5）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。 （6）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。 二、开发产品成本的构成 （4）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 （5）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。 （6）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。 三、开发产品的成本核算对象 （1）一般的房屋或土地开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。 （2）同一地点开发、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 （3）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 第二节 开发间接费用 一、开发间接费用的构成内容 （1）职工薪酬：企业在职工在职期间和离职后提供的全部货币性薪酬和非货币性福利，包括提供给职工本人的薪酬，以及提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等。 （2）折旧费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 （3）修理费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 （4）办公费：开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖煤等费用。 一、开发间接费用的构成内容 （5）水电费：开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 （6）劳动保护费：用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 （7）利息支出：开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 （8）其他费用 二、开发间接费用的会计处理 开发间接费用的归集，需设置“开发间接费用”科目。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。 二、开发间接费用的会计处理 [例12-1] 甲房地产开发公司下设开发现场管理部门，该部门2006年5月发生各项费用合计65 408元，其中：职工薪酬19 250元，折旧费21 000