2012郑州保利项目定位及其物业发展建议.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 对于项目形象的的提高比较 不利 普通多层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差 该类产品市场较受欢迎，接受程度较高 存在环境资源浪费 从竞争角度来看，北区主要为较为高端产品住宅项目，不具有市场竞争激烈 一般 利弊分析 弊 弊 利 弊 弊 弊 方案一：普通多层 该物业类型弊大于利，且不利部分对于项目影响是决定性的，因此该方案虽然存在一定利润，但综合选择不作为项目备选方案 物业发展建议 产品组合 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 花园洋房在提高项目整体形象上有较大作用 花园洋房的价格在市场上较高，在消费者接受程度上存在一定抗性 花园洋房为稀缺产品，市场接受度较高 地块临河，周边资源较好，具备高端产品的潜质 从竞争角度来看，北区主要为低密度产品供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 充分利用容积率，实现了建筑量最大化，虽有较好的经济效果，但没有把利润最大化 利弊分析 利 弊 利 利 弊 弊 方案二：洋房 1、从利润角度分析：全部规划为花园洋房的利润虽然最大，但这么大体量仅仅规划为单一类物 业，风险太大； 2、从客户群角度分析：大规模复制同一类产品，风险很大； 3、从四个地块的联系及区隔来看，也不应规划过多规划为一类产品。故不考虑此方案。 物业发展建议 产品组合 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 有奢华产品拉升，对于项目 的形象有极大 的提升 别墅价格较高，对客户支付能力要求极高 别墅为稀缺产品，市场接受度较高 虽然临河，但地块较小，打造别墅产品竞争核心资源不足 从竞争角度来看，北区主要为高端别墅产品集中区域，竞争激烈 无法满足容积率，利润一般 利弊分析 利 弊 利 弊 弊 弊 方案三：别墅 项目不在传统核心高端别墅区，且地块体量较小，核心竞争资源有限。单纯做别墅，容积率不能满足。故不考虑此方案。 物业发展建议 产品组合 启示—— 基于郑州目前低密度物业项目产品组合、分析市场中的别墅产品构成环境； 郑州别墅市场发展相对成熟，各类产品均有涉及，但联排产品占据市场主流，占比达84%。 项目名称. 独栋 双拼 叠加 联排　 总量 思念.果岭山水 —— 26 —— 21 47 清华.忆江南 —— —— —— 50 50 金荣盛景濠庭 —— —— —— 184 184 迎宾路3号 —— 28 —— 160 188 天地湾 —— —— 108 62 170 新田生态城 —— —— —— 600 600 美景菩提 —— —— —— 44(合院） 44 天伦庄园 —— —— 60 48 108 怡丰森林湖 —— —— —— 90 90 国瑞城 —— 123 28 151 龙湖御景 —— —— —— 34 34 联盟新城七期 —— —— —— 48 48 龙泊圣地 —— —— —— 260 260 林溪湾 —— 44 —— 152 196 清华大溪地 —— 20 —— 60 80 红河谷 —— —— —— 36 36 富田兴龙湾 —— 44 —— 252 296 居易五云山 75 —— —— —— 75 合计 75 285 168 2129 2657 独栋和叠加别墅产品的独栋绝对稀缺，而联排别墅产品在郑州别墅项目中占据很大比重，对比总量来看，比重达84%。 整体市场分析 别墅市场研究 根据市场中的产品户型面积分析，双拼产品面积在400㎡以上，联排与叠加产品面积区间相当，大约在280-350㎡之间。 项目名称 独栋 双拼 叠加 联排　 思念.果岭山水 —— 600/㎡ —— 清华.忆江南 —— —— —— 205/㎡—350/㎡ 金荣盛景濠庭 —— —— —— 356/㎡—426/㎡ 迎宾路3号 —— 500/㎡—600/㎡ —— 420/㎡—550/㎡ 天地湾 —— —— 240/㎡ 280/㎡ 天伦庄园 —— —— 170/㎡—200/㎡ 330/㎡—420/㎡ 怡丰森林湖 —— —— —— 360/㎡—420/㎡ 国瑞城 —— 440/㎡—482/㎡ —— 320/㎡—340/㎡ 新田生态城 —— —— —— 150/㎡—200/㎡ 美景菩提 —— —— —— （合院） 211/㎡—247/㎡ 联盟新城七期 —— —— 310/㎡—360/㎡ —— 龙泊圣地 —— —— —— 165/㎡—280/㎡ 林溪湾 —— 400/㎡—450/㎡ —— 280/㎡—300/㎡ 清华大溪地 —— 516/㎡ —— 367/㎡—376/㎡ 红河谷 —— 240/㎡—390/㎡ —— 200/㎡—240/㎡