20131月临沂东方·水晶城营销策划报告.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 核心总价在30-50万；是沂南2012年增长最快的总价区间。 结论： 根据市调和访谈得知今年的主力户型面积在90-130㎡之间； 市场推出的80-90㎡的小2房、90-110㎡小3房、110-130㎡户型销售情况和预定情况均非常良好，说明市场需求强劲。 总价区间测算 售价 3800元/平 面积区间㎡ 总价区间（万元） 比例 60 80 23 30 10% 90 110 34 42 30% 110 130 42 49 50% 140㎡以上 53 10% 商业定位： 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 居住区级 商业中心 新城商业中心 规模 30万㎡以上 10万㎡以上 2.5万㎡ 12万㎡以上 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 城市规划的新城中心商业区 客流量 日人流量50万以上 日人流量25万以上 居住人口5000以上 日人流量25万以上 核心客户群 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内居民 车行30分钟内居民 定位于区域性商业区及居住区级商业中心之间。 分布特点：随组团分布，满足区域内外居民的生活便利性； 规模：社区级商业面积一般为0.7-0.91平米/人，本项目内居住人口按6000人计算，其商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间。 商房业态 用以满足社区居民及周边居民日常生活需求为主的功能型商业 主营业态 经营内容 日常用品 大型超市、便利店、生活小用品 餐饮 中、西餐饮 休闲生活 健身馆、瑜伽馆、KTV、咖啡馆等休闲娱乐配套设施 邻里商业街重在经营业态之间搭配，能全面满足社区需求。在经营方式及店面装修方面也需要统一要求，与社区建筑体风格相协调。 商房业态选择原则： 与项目总体定位吻合； 满足社区居民日常生活需求； 同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。 关于价格 价格建议 住宅价格定位 以高品质产品低于周边大盘价格体系，高于沂南县城均价的价格定位, 为 3800元/平米。 按照目前沂南县城住宅销售均价3200元/平方米计算110-130平米的总价为35-42万，根据目前沂南房地产价格涨幅, 通过我司的专业营销水平及开发公司的实力,产品面市时，住宅销售价格应在3800元/㎡左右。 沂南县城价格 3200元/平方米 4000 3700 3400 2800 3100 单价 本项目定 价空间 此价格为项目目前的初步定价，具体价格定位要到进入销售准备阶段视当时的市场情况确定 商业价格定位 根据对沂南县城及周边区域调研，建议商业价格在8000元/㎡左右。 关于营销 营销实践 销售 推广 咨询前期 认筹期 开盘期及二期认筹蓄水期 2013年5月 2013年3月 营销中心启用、项目入市 VIP认筹 2013年4月 开盘 阶段划分 咨询期 1.咨询前期 【本阶段的营销工作重点】 第一、主要作好项目现场的基础形象包装工程。 第二、各方面工作安排准备到位，开始接受客户的咨询。 【销售现场的准备工作】 1、认真做好日常咨询接待准备及区域和项目熟悉工作，为正式咨询做好准备。 2、加强对来访客户的情况梳理，有计划、有安排的分析意向性客户，做好客户维系。 3、对销售说辞的修改及完善。 4、加强销售现场管理工作：包括项目现场销售环境、销售道具的管理和现场工作人员工作状态的管理（包括着装、礼仪、接听电话过程等）。 5、加强营销团队的内部管理工作，树立销售人员信心，增加营销技巧，规范销售行为。 6、根据销售现场收集的市场信息及面临的问题，提出营销推广建议。 【现场物料准备】 1、加强和完善项目区域内项目的形象展示系统 ①围挡? ? ②宣传单页 ???③临时售楼处的包装? ?? 2、销售资料的准备 ①销售培训资料准备? ②? 销售工具的准备?③沙盘、户型模型准备? ? ④总平、立面效果图 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2013年 12 2014年 主题：形象导入 形式：利用项目形象引导及售楼处的包装； 目的：建立项目初步认知； 位置：项目所在位置。 非常规的卖场空间——拒绝功利的生活展厅 配套先行, 商业街\小广场\艺术雕塑 风格化的样板空间——生活形态的具象化 故事化的包装现场——感动客户的样板环境 城市化意像、社区个性气质 形象差异，建立记忆点； 实景展现，增强客户信心 1 包装一：现场包装 2 包装二：售楼处装修建议 对不同功能的商业用途统一分区布置 统一街区主标识系统和发布形式 3 包装三：文化广场 * 4 包装四：样板房以及建筑用材展示 让客户了解所购房子的情况及未来装修的概念，