20133月洛阳嘉轩·嘉和城项目前期产品及其营销建议.ppt

丽城·东马沟项目前期产品及营销定位策划;目 录;第一章 洛阳楼市观察及区域现状;新年伊始多地楼市成交量即呈现出一片“开门红”态势，洛阳楼市依然延续去年四季度的火爆，在多方博弈中走过的洛阳楼市 2013年将面临怎样的政策和市场格局？;1.调控继续，城镇化利好发展 中央经济工作会议为2013年的经济发展定下“稳中求进”的主基调，明确继续坚持房地产市场调控政策不动摇，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，防止市场出现反弹，建立楼市发展的长效机制，房产税将扩大试点范围。 虽然调控政策不放松，未来房地产发展也有“城镇化”这颗定心丸。城镇化被视为扩内需的最大潜力所在，未来经济主要增长点，给开发商注入一剂强心针。加之拉动内需增长，保证投资增速和市场流动性，今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，给房地产市场想象空间加大。;2. 品牌集中度提高，竞争加剧 涧西区将呈现西部-中心-高新片区三足鼎立的局面，西部中弘卓越城百万方盘踞，中心继华阳之后，升龙城再掀风云，高新片区京熙帝景、山水华府二期、加州1885，名门半山溪谷开启生态居住之旅。 西工区升龙广场品牌优势继续呈现，写字楼、公寓、住宅、商业齐发力，天城一品深耕西工，辐射全市，丹尼斯玻璃厂改造项目隆重登场。老城瀍河区域香榭里定鼎广场、地久集团旭升村改造项目或将分流恒大和鼎城的客户。 新区虽开发接近尾声，虽有大曌国际广场和正大世界城市、钓鱼台一号院和盛世新天地高端新盘。 城市核心区供应放量的同时，随城市框架的进一步拉大，供应亦呈现外延式增长，经开区、伊滨区工程建设不断加快，供应放量时代开始到来，道北新区道路规划和建设不断完善，未来供应不可小觑。;3.产品类型多元化 2013年普通住宅户型将进一步细分，调控背景下刚需仍是成交主力，满足刚需的中小户型将进一步趋小化。 在小区中占据优势资源的大平层产品如京熙帝景、世纪华阳、大曌国际、开元壹号将在市场中占据一席之地，加州1885洋房、国宝别墅法郡、名门半山兰溪直指??善和高端客户。 公寓、写字楼作为品质大盘的配套产品，将在项目续销期推出，借助区域成熟度和品牌效应提升产品价值，香榭里定鼎广场公寓、升龙广场公寓、盛唐至尊小户型、国宝花园写字楼、东方今典写字楼等将在未来不断入市。;4、需求有所释放，震荡上行 2012年楼市以暖冬完美收官，2013年初，楼市热度持续，基于政策稳定预期，购房意愿上升等促进因素，加之供应激增，选择空间加大，预计2013年度成交量仍将回升，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空间。 需求结构来看，今年将继续保持刚需为主。今年中小户型的刚需产品在低首付、低起价的促销优惠中不断入市。受供应产品结构的多元化影响，别墅、洋房、平层官邸等高端产品市场认可度不断提高。2013年通胀上行压力依然存在，保值增值的投资性需求也会不断凸显，虽然政策对投资需求有一定制约，但是价格若表现回升的态势将加速投资客出手抄房。;5.价格稳中有升，幅度适当 2012年降价和优惠成为价格的主基调，2013年伊始，很多开发商沉浸在2012的丰收喜悦当中，市场乐观情绪致使部分楼盘定价有所抬头。 首先楼市虽有所回暖，但房价的过快上涨是不被允许的。中央经济工作会议提出要继续坚持房地产调控政策不动摇； 再次购房者越来越理性，虽然产品品质是考量的主要因素，但对价格依然敏感； 多方因素相互制衡，总体房地产价格将渐趋稳定，受核心区域高端楼盘价格带动，房价将稳中有升。;涧西区域整体楼市发展情况;涧西区发达的工业、繁荣的第三产业推动着本区域各项配套的不断提升，也铸就了楼市的繁荣。2012年涧西区在售项目13个，其中新入市项目6个；待入市项目5个，中弘卓越城、名门两项目、北航智慧蓝山、达玛格利蓄势待发；另外壹号城邦、名门盛世、洛浦公馆经过一年的低价去化已基本售罄。 2013年涧西大盘云集、品质升级。核心片区以世纪华阳、美景阁、升龙城高端楼盘引领全市价格上扬。世纪华阳高姿态依旧，在市场汹涌动荡时推出收官之作6期江山汇平层别墅，强势抢占高端客群；升龙城玩转“地标”建筑，换个海拔看的绝对不只是涧西；美景阁凭借其地段的稀缺性依旧保持高价位不动摇。高新片区不甘示弱，京熙帝景、山水华府、加州1885借助周山大做文章，辅以内部园林，引发生态概念潮流…… 涧西区市场细分越来越明显，竞争相对激烈，而品牌项目及好地段项目在抓牢自身客群的同时，也试图将影响力进一步扩大。;二、重点项目分析;1、地块认识;周边现状 地段：所处地段为涧西区南昌路主干区，相对成熟、繁华、便利； 交通：公交系统完善，车流出入便利； 配套：周边生活配套完善，市政双气配置； 开发：就近开发有诸多大型品质社区； 环境：附近公园、广场或大片绿地等