成都建信奥林匹克花园项目可行性的研究分析报告.doc

成都建信·奥林匹克花园 项目可行性研究报告 成都博思房地产决策资讯顾问有限公司 二00一年十月 目 录 报告总体结论 6 I. 报告说明 6 II. 总体评价 6 III. 技术经济指标 7 IV. 结论与建议 8 第一章 项目介绍 9 1．1项目背景及地块现状 9 1．1．2项目背景 9 1．1．3地块现状 9 1．2项目地块综合开发环境 10 1．2．1自然及人文历史景观条件 10 1．2．2交通条件 10 1．2．3水、土地、空气污染状况 10 1．2．4项目地块周边治安状况分析 10 1．3项目地块周边建筑状况分析 11 1．4项目地块周边居民状况 11 1．5项目地块周边市政工程实施情况 11 1．6项目地块周边配套设施状况 11 1．6．1商业设施 11 1．6．2生活设施 11 1．7项目地块优劣势分析 12 1．7．1优势分析 12 1．7．2劣势分析 13 第二章 宏观社会经济环境研究 14 2.1国民经济景气状况对本项目的影响 14 2.2银行利息及金融政策对本项目的影响 14 2.3通货膨胀因素对本项目的影响 15 2.4固定资产投资对本项目的影响 15 2.5消费需求对本项目的影响 16 第三章 项目区位环境分析 17 3．1项目区位行政区划与自然地理 17 3．1．1行政区划 17 3．1．2自然地理 17 3．2项目区位经济发展状况 18 3.2.1国民经济 18 3.2.2对外开放 18 3.2.3城乡建设 19 3.3温江城市发展战略定位 19 3．4 项目区位人文历史与景观状况 19 3．4．1人文历史 19 3．4．2项目区位景观状况 20 3．6项目区位城市建设与房地产开发状况 22 3．7项目区位生活配套设施状况 23 3．7．1．能源状况 23 3．7．2．通讯状况 23 3．7．3．教育条件 23 3．7．4．医疗条件 23 3．8项目区位城市发展规划 24 3．9项目区位综合开发价值分析 24 3．9．1有利因素 24 3．9．2不利因素 25 第四章 成都市房地产市场发展现状 27 4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加 27 4.2房地产开发投资增势强劲 27 4．3住宅开发份额不断扩大 28 4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高 28 4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降 28 4．6开发结构仍需改善 29 4．7空置总量与空置面积上升 29 4．8土地政策购置面积增势较猛 29 4．9成都房地产市场展望 31 第五章 市场有效需求及项目定位建议 32 5．1消费者特征分析 32 5．1．1消费能力 32 5．1．2年龄结构 32 5．2消费者地域结构 32 5．3消费者心理习惯特征 33 5．3成都市房地产消费市场需求特征 34 5．3．1消费者对方位的选择分析 34 5．3．3消费者对置业环域的选择 35 5．5项目所处板块的消费环境 39 5．6成都购房者对运动与健康的认知程度 40 5．7成都市购房者对精装房的认知程度 40 5．8本项目目标消费群体综合定位 40 5．9产品主题定位 41 第六章 项目建设进度 44 6．1施工条件 44 6．2计划进度安排 44 第七章 项目投资估算及资金筹措 46 7．1投资估算的范围 46 7．2投资估算的内容 46 7．3投资估算的依据 47 7．4项目总投资 47 7．5投资分年投入计划 49 7．6资金筹措 49 第八章 财务效益分析与财务评价 50 8．1财务分析的依据 50 8．2财务指标的选取 52 8．3财务效益分析 52 8．4 盈亏平衡分析 57 8．5敏感性分析 58 8．6风险分析 59 8．5财务评价 61 附表目录 表一：经济技术指标 7 表二：2000年温江县主要经济指标 18 表三：成都市房地产业各年主要经济指标 29 表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m2 46 表五：项目投资估算表 48 表六：资金筹措 49 项目销售价格预测 单位：元/ m2 50 项目各方案销售额 51 投资收益率 53 表：保守方案项目现金流量表 54 表：一般方案项目现金流量表 55 表：乐观方案项目现金流量表 56 盈亏平衡表 57 项目敏感性分析表 58 报告总体结论 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。 本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 总体评价 温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展