《2016年镇江市区楼市高端产品分析报告》.doc

2010年镇江市区楼市高端产品分析报告 安家吧房产网 2010年11月 一、综述 3 1. 镇江市区楼市高端产品的界定 3 2. 镇江市区高端产品市场概述 4 二、镇江市区高端产品分布 6 1. 区域分布 6 2. 时间分布 8 三、镇江市区高端产品历史销售情况 11 1. 历年开发情况 11 2. 历年价格走势 13 四、镇江市高端产品特征分析 15 业态类型分布 15 区域分布情况 17 价格特征 19 建筑风格 20 镇江市区高端产品户型结构 21 市场需求特征 22 五、未来镇江市区高端产品市场分析 23 1. 政策因素 23 2. 土地因素 23 3. 市场需求 24 4. 价格因素 24 5. 产品户型 24 6. 发展和竞争 25 六、 历史资料一览 26 一、综述 1. 镇江市区楼市高端产品的界定 高端房产作为房地产产品链上金字塔尖的部分，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。高端房地产市场的旺盛，实际上是一座城市房地产市场繁荣成熟的表现和标志。在房地产发展的初期，高端产品很少且难以为市场所接受。当市场开始成熟时，金字塔尖阶层也就开始寻求相应的高端产品。高端房产代表着一个区域房地产业发展的尖端水平，通常以高档住宅，高端商铺，商务地产为主。 但是，就镇江地区而言，高端商铺、商务地产等形式还没有得到发展，目前依旧处于较低水平，所以本文主要还是以镇江地区的高档住宅为主要讨论对象。高档住宅无疑是拥有好地段的，一般来说主要位于城市核心区、商务、金融、科技等产业周边区域、自然景观资源稀缺地带，这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户对于上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征，这些地段一般均具有高地价，相应的建筑成本也较高。此外从产品本身而言，具有高绿化率、低容积率、大面积、均好的户型设计、以及好的物业服务等等。 不过需要指出，镇江的房地产高端产品与上述标准有所不同。主要原因在于镇江其商务、金融、科技等产业发展较滞后，而自然景观资源丰厚的地带其配套设施不够完善，附近居民素质参差不齐，整个镇江地区地价普遍较低，同时镇江楼市高端产品依然局限在业态类型以及房屋总价的区分上，因此对于镇江地区楼市高端产品的界定有必要根据镇江的特殊情况而相应调整。 本报告主要讨论的是镇江市区内别墅项目以及部分楼盘平层豪宅项目的发展情况，并对此做一定的延伸讨论。至于其他类型的高端产品，基于镇江地区尚未出现或者数据较少等情况，本报告暂时不予讨论。 2. 镇江市区高端产品市场概述 实际上，镇江市区别墅项目的有关数据可以追溯的最早时期是在2005年（根据安家吧房产网数据库查询，也是目前唯一能够查询的关于镇江房地产行业最全的数据资料网站）。从2005年至2010年11月30日（本报告截止统计时间），目前镇江市区出现的高端产品依然局限在别墅类项目中，主要是以独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅以及衍生出的“双立别墅”、“联拼别墅”等类型，只有很少部分楼盘出现了平层豪宅，但是其销售情况并不乐观。 另外，镇江市区目前缺少在户型、服务、品质、配置等方面取胜的高端产品。就物业服务方面来说，镇江目前较好的楼盘有万科、朴园等，但是距离高端产品的标准依然差距甚大。此外在户型、品质方面除了个别别墅楼盘较好外，尚未有开发企业关注这方面的建设。而以配置取胜的高端产品镇江目前还没有。 因此，除了别墅产品之外，镇江市区高端产品并没有得到发展。不过就别墅市场历年的销售情况而言，可以表明镇江存在的对楼市高端产品的需求并不少，由此可见，高端市场并非没有而是没有展开。值得一提的是，由于镇江地价普遍性较低，其地产发展也较周边城市相对落后，所以镇江的高端产品市场还没有一个明确的区分，高端产品还处在一个做市场的阶段，需要有实力的开发企业着手打造高端市场，树立标准，因此也相对带来了高端市场发展的契机。 说明：因为镇江高端市场主要集中在别墅楼盘，所以考虑到数据收集问题，本报告所含数据均为别墅楼盘数据，其他类型的高端产品因为数据不全而不在讨论范围内。 二、镇江市区高端产品分布 1. 区域分布 2007年至2010年镇江市区别墅楼盘片区分布 片区 数量 京口 16 润州 7 丁卯 4 丹徒 20 大港 4 从片区分布可以明显的看出，镇江市区的别墅楼盘主要集中在京口片区以及丹徒片区，而润州片区在近两年有发展的趋势。从片区上来说，京口区从90年代开始就是镇江的商业中心，该片区早期别墅项目的进驻，主要还是基于其商业因素的影响。镇江早期的片区划分中，京口片区为市中心区域，其他各区在心理上均被市民认为属于郊区，因此京口片区楼盘在市民心目