住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策.doc

西安广播电视大学开放教育 物业管理专业 毕业论文 题目：住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策 专业层次：专科 级 别：2011春 学 号： 姓 名：王平 分 校 ：直属四分校 指导教师：杨春海 2013年4月14日 目录 中文摘要 3 引言 4 1.我国物业管理费用的构成及我国现行物业服务收费政策 5 1.1 我国物业管理费用的构成 5 1.2我国现行物业服务收费政策 5 2.住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状及分析 6 2.1 住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状 6 2.2导致物业管理收费难问题的因素分析 7 2.2.1业主的物业消费观念还未完全树立,短期内难以和盘接受 7 2.2.2物业服务公司的服务与收费质价不符 7 2.2.3 物业服务公司与业主之间的地位、关系不对称 8 2.2.4 开发商与物业服务公司之间缺乏相互制约及协调的机制 8 2.2.5 不断上涨的房价提升了购房者的住房消费期望值 8 3.造成住宅小区物业管理收费难的原因 9 3.1物业管理公司自身的原因 9 3.1.1物业管理公司没有摆正服务业主与管理物业的位置，以管理者自居 9 3.1.2物业管理公司服务质量不能满足业主的要求 9 3.1.3物业管理公司收费与服务不匹配 9 3.1.4物业管理收费标准、项目、方式等不合理、不公开、不规范 10 3.1.5综合服务收费与个体特约服务收费并存 10 3.2业主自身原因 10 3.2.1业主消费观念滞后 10 3.2.2业主经济困难 10 3.2.3业主与物业公司或开发商之间的纠纷而拒交物业管理费 11 3.2.4业主对物业管理公司职责的错误定位 11 3.3业主委员会协调监督难 11 3.3.1业主委员会覆盖面、代表性有待提高 11 3.3.2业主委员会维权意识差 11 3.3.3业主委员会和物业公司之间的协调沟通不够 12 3.4法律、法规不健全或政府指导不力 12 3.4.1物业管理的市场机制不健全 12 3.4.2服务收费定价方式不当 12 3.4.3政府行政监管薄弱，有时又与物业管理公司管理内容出现重合 12 3.4.4社会信用体系缺乏、司法低效 12 3.4.5物业管理服务具有全体性，其服务的对象是全体业主，不可能因少数业主不交管理费而停止服务 12 3.4.6由于历史原因，老住宅小区存在着基础设施、居住环境差、人员复杂、投入不足的情况 13 4.有效解决小区物业管理收费难问题的可行性对策 13 4.1 增强业主对物业管理服务的消费意识 13 4.2 提高物业服务公司的自身素质和工作质量 14 4.3 加快制定和完善物业管理收费方面的法律法规 14 4.4建立有效机制，切实解决收费难问题 15 4.4.1规范收费标准，增加收费透明度 15 4.4.2建立物业管理费工资卡扣收制度，有效解决收费难问题 15 4.4.3推行资金账目公开，争取更多居民的理解支持 15 4.4.4 于经济实在有困难的低保户，实行费用减免或补贴 16 4.5 确业主管理委员会的地位，充分发挥其职能作用 16 5.结束语 17 参考文献 18 致谢 19 住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策 中文摘要 随着我国房地产市场的快速发展，物业管理已经成为国民经济中的重要的新兴行业，但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题，就是收取物业管理费难。 物业管理服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主物业使用人切身利益的大事因此备受业主、物业使用人和物业管理的关注。物业管理费难收取已是行业中一种的现象，物业管理行业生存和发展根据2003年11月13日，国家发展和改革委员会、建设部，发改价格[2003]1864号发布。 物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧费用； 8、法定税费； 9、企业利润； 10经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。住宅小区的物业管理起步于90年代初期，经历了从探索、试点到逐步推开的过程，其管理体制也逐步由早期的传统福利型转变成为具有较高专业化、社会化程度，企业化、经营性特征明显的现代物业管理，经过10多年的发展历史，物业管理的覆盖面、物业管理企业队伍，服务水平和服务质量都有了长足进步。但是，住宅小物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到很好解决，已成为当前小区居民反映最多的问题之一。200