未来商业地产发展（世联面试题）.ppt

浅谈 ——未来商业地产发展 现状 未来——模式转变 未来——复合型人才 未来 ——本土特色 未来 ——城市综合体时代 结束语 * 概念 形式 特征 简单讲，商业地产即“商业+地产”，房地产是其躯壳，核心是商业运营 商业地产培育期长，高风险，高回报，行业专业要求复杂 购物中心 酒店 主题商场 写字楼 专业市场 商业街 概述 2011.3 2010.3 19038 28.3 22824 35.1 成交均价（元/平方米） 成交面积（万平方米） 本市上月商办物业数据 图表显示，3月全市新房市场上的商办物业合计成交35.1万平方米，同比去年3月上涨24%，成交均价为22824元/平方米，同比去年上升了20%。另外在过去5年内的同期比较中今年3月沪上商办物业成交面积是最大的 受调控影响，如今的住宅地产正受到前所未有的打压，市场大量的潜在需求必定要寻求新的出口，因此商业地产正迎来一次难得的机遇。 保利在去年宣布，未来3-5年，将商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10%。 万科早在2009年底曾表示，除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。 过去开发商大多将商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。但随着越来越多的开发商认识到这一点后，相信商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式彻底的转变。 先开发、后销售 先定位招商，后投资建设 （订单式） 红星美凯龙的主力店会跟开发商共同建设商业体。在前期的时候就会要派人前去现场进行技术支持，与开发商共同设计定位，把规划做在前面。 案例 商业地产的运作包含了选址、规划、招商、运营等众多环节，因此复合型人才便成了引领项目成功的关键。 土地运营 建筑规划 人才知识结构 复合性 商业开发 零售运营 市场营销 物业管理 风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但目前中国大多数商业地产项目还是照搬欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。个人认为越是融合了本土风俗文化的项目，越能展现其长久生命力，在千篇一律的商业项目中鹤立鸡群。 上海新天地 经典案例 新天地的石库门建筑群，其外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统里弄与现代感的新建筑融为一体。它不仅是国际化的高档休闲娱乐中心，也是中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处。 “谁拥有城市综合体，谁就将拥有城市未来” 。多家商业地产巨头都开始以城市综合体加速扩张，如万达集团今年宣称将上马17个万达广场；中粮集团去年就宣布，未来2-3年要在全国复制10个以上大悦城。 城市综合体项目既能实现短期现金回笼，也能实现长期资金回报：如综合体里的住宅版块可以解决资金快速回笼问题，酒店、商铺等商业部分可以持续享受长期的资金回报。 领跑者 万达集团领跑全国商业地产十余年，以万达广场命名的城市综合体始终是其核心产品 体验式消费 未来商业模式应集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，综合体变便是最好的载体 进军二三线城市 越来越多有实力的开发商进军具有发展潜力的二三线城市，而城市综合体成为他们的首选项目 Click for more info Click for more info Click for more info 万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了多种功能，并在业态间形成了良好的互动 而万达在创造巨额经济利益的同时，也创造了大量的外部正效益，使企业与社会和谐统一 单店 组合店 综合体 城市 万达发展阶段 商业 商务 住宅 完善城市区域功能 提升城市商业档次 新增大量就业岗位 创造持续巨额税收 Back 上海大宁国际广场 经典案例 60% 30% 10% 娱乐休闲 购物 旅游 商业场所客流统计 一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了旅游和娱乐休闲，购物客流仅占三成。可见体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，发展针对这种商业模式的城市综合体将有很大的利润空间。 大宁国际广场是上海最大开放式商业广场，其最大特色便是体验式消费。在大宁除了购物还有多种娱乐休闲活动。大宁的中央广场还会定期安排文艺演出供游客免费欣赏。 大宁的这种亲民特色正是体验式消费的精髓，他使人们在消费的同时愉悦身心。他与传统商业的区别在于消费互动性强，重在情感消费。相对单一业态，这种强调休闲娱乐性的多业态综合体无疑具有更好的前景。 Back 综合体项目在小城市拥有着更大的潜力，因为小城市往往只需要一两个商业中心，而这一两个中心对整个城市的辐射力和影响力远远超过了在一级城市，它不仅拉动了这个城市的吸引