杭州中粮易筑街区项目营销推广策略报告 59P.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 推广策略—广告策略 5 推广节奏 预热期 开盘前后 强销、持续期 时间：2011年3月 目的：宣传项目形象，扩大开盘信息覆盖面，提高市场关注度 主题：缤纷商业 活力街区 传播通路： 户外广告 软文 网络 电台 时间：2011年4月 目的：开盘期间结合主力商家签约信息进行强力宣传，吸引客户关注 主题：黄金旺铺 火爆开盘 传播通路： 商铺商家推介会 硬广 短信 DM定投 时间：2011年5-9月 目的：扩大推广通路，深度挖掘市场资源，提高商铺成交量 主题：精品铺位 旺点投资 传播通路： 看铺团 推介会 商铺展 房交会 DM定投 营销通路整合策略 营销通路整合 项目形象主流大众媒体 项目推广节点释放信息 引爆造势持续销售 户外 电台 报纸 网络 电台 报纸 网络 DM直投 电话 短信 活动 渠道 线上活动 线下活动 推广策略—渠道策略 5 推广策略—渠道策略 5 报媒 报媒 3月 4月 都市快报 ---- 开盘信息 钱江晚报 ---- 开盘信息 每日商报 项目软文 ---- 网络通路 网络投放策略 集中爆破： 配合节点性事件，进行集中投放 线状延续： 通过文字链及配送资源维持一定的热度 网络应用策略——图文结合 图-----形象期以Flash通栏为主 文-----公关炒作及持续期以文字为主 网媒 推广策略—渠道策略 5 推广策略—渠道策略 5 电台 时间 投放主题 投放频率 3月中旬—4月中旬 缤纷商业 活力街区 每天10次 4月下旬—5月底 黄金旺铺 火爆开盘 每天10次 5月—6月 精品铺位 旺点投资 每天10次 推广策略—渠道策略 5 短信/DM 短信 开盘前后 项目业主 全部覆盖 闻堰、浦沿、 全部覆盖 滨江、萧山 所在地区的私营企业主、按照话费（200）等级及私家车标准（20万）选定 杭州地区 按照话费等级及私家车标准选定 DM 开盘前后 闻堰、浦沿、湘湖、滨江地区高档楼盘，企事业单位，政府机关 分批投放3万份 推广活动 推广策略—渠道策略 5 推广活动 杭州本地客户 商铺商家推介会 看铺团、房交会、商铺展 外围投资客 异地推介会，异地商铺展 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 5号楼3层商铺（1个）：该商铺为时代大道3911、3913、3915、3917、3919、3921、3923、3925、3927、3929号，商铺可视性较好、可达性好，物业条件较好，但其独立产权，建筑面积3614平方，致使销售总价过高，销售去化主要是找大客户。 B-7号 （5号楼） B-6号 （12号楼） 2F 3F 3层铺 一楼单层铺 12号楼一楼单层铺（2个）：对内开，但可视性、可达性差，但物业条件较好。可以与前面商铺打通一起销售，消除抗性 产品价值分析—抗性分析 2 提纲 第一部分 市场研究及项目解读 第二部分 项目SWOT分析与定位 第四部分 销售策略 第五部分 营销推广策略 第三部分 招商策略 第六部分 团队成员介绍 项目SOWT分析 优势 区位优势 周边资源优势 交通条件优势 开发商品牌优势 机会 针对住宅市场的调控政策，对 商铺市场形成相对利好局面。 商铺投资热情升温，有待项目消化 区域内无明显正面竞争项目， 竞争环境较为宽松 劣势 商铺存在硬伤（朝向、结构、个别 商铺面积过大） 周边商业氛围还未完全成熟 威胁 调控政策愈演愈烈，形成市场系统 性风险 项目竞争总策略 招商先行，合理优化，将易筑街区打造成拥有核心品牌主力商家的的镇级商业街区，提升项目的经营价值和投资价值；并尽早入市，实现快速去化。 项目竞争总策略市场定位及核心卖点 核心卖点 支撑条件 核心地段 项目处于湘湖新城核心城镇闻堰的交通主干道时代大道和核心商业街闻兴路交叉口 交通便利 周边道路及公交站点规划 周边资源 项目毗邻闻堰的行政中心，教育文化配套 招商业态规划 商业街统一包装，未来主力店招商引入 中粮品牌 500强央企的信心保证 由品牌央企开发的位于湘湖新城核心地段的镇级商业街区 项目客户定位 目标客户 项目业主及周边居民 杭州本地的投资客 滨江、萧山 外围投资者 购买动机：自用兼投资 客群特征：拥有较好的资金实力或经营能力，有“一铺养三代”的观念 宣传通路：现场包装及口碑传播、短信、DM 购买动机：投资为主 客群特征：拥有房产投资经营，看好板块及商铺投资价值 宣传通路：报广、电台、短信、户外、看铺团 购买动机：投资为主 客群特征：专业的商铺投资客、追求资产保值增值 宣传通路：异地推介会、商铺展、看铺团 提纲 第一部分 市场研究及项目解读 第二