绿景梅林项目规划设计任务书85417208.docVIP

目 录 一、项目概况 4 1.项目区位 4 2.项目四至 4 3.地块现状 5 4.项目景观 5 二、主要技术指标 6 三、项目发展目标及定位 7 1.项目发展目标 7 2.项目定位 7 四、规划设计理念原则 10 1.规划设计思路 10 2.规划设计理念 10 3.规划设计原则 11 五、规划设计建议 12 1.建筑形态 12 2.建筑风格 12 3.住宅户型设计建议 14 4.产品细节品质提升建议 28 5.园林环境建议 34 6.配套设施建议 40 7.智能化新材料建议 47 8.商业设计建议 53 六、设计成果要求 54 七、设计时间计划 55 一、项目概况 1.项目区位 项目位于香蜜湖北侧、福田中心区北，北部近邻梅林水库与塘朗山，南部近莲花山公园，地理位置优越。具体位置为梅林路与北环大道交汇处，为关内中心罕有的居住商业用地。 2.项目四至 3.地块现状 地块平整，地块内300多年古榕树，具有一定文化资源积淀及人文景观价值。 4.项目景观 项目三面看山一面向海，具有较好的景观资源，高层单位可观塘朗山、莲花山山景及梅林水库 二、主要技术指标 地块编号 2—08 2—09 用地性质 二类居住用地 二类居住用地 容积率 6.5 6.8 建筑密度（%） 45 45 绿地率（%） 30 30 车位 200 1100 用地面积（m2) 5196m2 27153m2 总建筑面（m2) 33774m2 184640m2 总建筑面合计（m2) 218414m2 住宅建筑面积（m2) 精品住宅 105414m2（含10000m2回购返迁房） 服务式公寓 20000m2 返迁房 53000m2 合计 178414m2 商业建筑面积（m2) 40000m2（7000m2为返迁面积） 三、项目发展目标及定位 1.项目发展目标 我们期望本项目成为： ——集深圳改革开放30年与绿景15年经验的精华作品； ——深圳房地产新的标杆，全国房地产学习的新样板； ——建立绿景地产市场领先企业形象，实现品牌增值； ——实现经济效益与社会效益最大化。 2.项目定位 （1）客户定位： 核心客户：福田约占60-70% 重点客户：罗湖、南山、关外区域约占20-30% 游离、偶得客户：珠三角、港澳约占5-10% （2）档次定位： 高端/中高端产品、高端形象 （3）整体物业定位： 后中央时代·21万㎡·都会梦想住界 （4）整体形象主题定位： （5）商业主题定位： Simple Life·梅林-泛CBD ·简单生活方式中心 （6合1--Simple Life新主张，涵括欢聚、美食、资讯、娱乐、会员、购物6种现代都市最为主流的消费主张。） （6）户型产品定位： 本项目住宅部分分为3大块，分别为精品住宅、服务式公寓、返迁房，由于各板块的特殊性，户型定位也将分块确定，具体如下： A、精品住宅户型定位 精品住宅户型配比 户型 建筑面积（㎡） 实际房型 送面 积比 实用面积（㎡） 建面配比 分面积比例 分套数 套数 套数比 借鉴案例 一房 45-55 1+1\1.5房 15-20% 52-66 8% 60% 112 173 13% 诺德国际 55-60 小复式一房 70% 94-102 40% 61 天健时尚 两房 65-75 2+1户型 25-30% 81-98 45% 40% 271 627 47% 玲珑寓 80-85 大2+1（或2+2）户型 30% 104-111 40% 237 金域华府 80-89 复式2房 70% 136-151 20% 119 曦湾 三房 85-89 舒适3房 30% 111-116 38% 50% 236 447 34% 诺德国际 95-110 3+1 30% 124-143 50% 211 公园大地 四房 70+50 两代居双拼 25% 150 9% 40% 32 73 6% 溪山/龙岸 135-150 舒适4房 20-25% 162-188 40% 28 诺德国际 150-180 享受型4房 20-25% 180-225 20% 13 依云伴山 备注1：上述测算总建筑面积按105414㎡计，共约1320套，户均面积80㎡；备注2：平层户型1140套，复式户型180套，平层占套数比约86%，复式占套数比约14%；备注3：本户型配比满足90/70要求，建筑面积在90平米以下的户型占总建筑面积比75%以上，而实际使用面积在90平米以上的近90%。 B、服务式公寓户型定位 服务式公寓户型建议 单间 一房 两房 三房 四房 总套数 总面积（㎡） 面积（㎡） 套数 面积（㎡） 套数 面积（㎡） 套数 面积（㎡） 套数 面积（㎡