2012.金地集团沈阳公司大东项目经营方案集团评审报告.ppt

4.2.3 规划形成的演化过程 4、物业类型分布 A、商业比例13%-15% B、公寓为商业建筑为了与蓝山相呼应 C、高层户型的分布 D、会所设计位置设置的想法 4.3.1分期建设规划分析 4.3.2交通流线分析 4.3.3绿化景观分析 4.3.4景观重点分析 4.3.5消防动线分析 4.3.6地库车位分析 4.4会所 4.4.1商业会所平面 4.4.2商业会所平面 4.4.3商业会所平面 4.5洋房 4.5.1典型户型平面（洋房） 4.5.2典型户型平面（洋房） 4.5.3典型户型平面（洋房） 4.5.4典型户型平面（洋房） 4.5.5典型户型平面（洋房） 4.5.6典型户型平面（洋房） 4.5.7典型户型平面（洋房） 4.5.8典型户型平面（洋房） 4.6高层 4.6.1典型户型平面（高层） 4.6.2典型户型平面（高层） 4.6.3典型户型平面（高层） 4.6.4典型户型平面（高层） 4.7公寓 4.7.1典型户型平面（公寓） 4.8.1单体效果图（商业会所） 4.8.2单体效果图（五层洋房） 4.8.3单体效果图（六层洋房） 4.8.4单体效果图（高层） 4.8.5 沿街效果图（东北大马路一） 客户小结 高层客户 现代三档为主 洋房客户 现代四档为主 由于大东项目首次采用集团新的调研标准进行客户深度访谈，可能对于集团的要求理解还不够深刻，此结果仅供参考，也请集团进行指正，以后更好的改进。 2.2 客户定位与项目决策比较 定位类型 客户属性 现在 项目决策阶段 说明 核心客户 客户细分 高层——现代3档 洋房——现代4档 现代3档 请参照《集团客户细分方法作业指导书》 客户身份 高层客户——企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主 洋房客户——企事业、机关单位中高管，私企业主 高层客户——企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主 洋房客户——企事业、机关单位中高管，私企业主 可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明 客户地域来源 大东为主，少数沈河、东陵、皇姑客户 大东为主，沈河为辅 1、根据项目特性，可以在本表基础上增加客户属性。 2、如果核心客户、重要客户、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。 3、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性； 客户年龄组成 高层——25-40 洋房——35-45 25-40 家庭结构组成 三口之家为主 三口之家为主 客户收入 高层家庭年收入10-15万 洋房家庭年收入15-30万 家庭年收入5-10万 客户职业组成 高层——技术工人、基层管理，初级公务员、个体户 洋房——部门经理、公司高管、 技术工人、白领、基层管理，公务员、个体户、企业中高管 购房目的组成 结婚、改善环境、方便工作为主 结婚、改善环境、方便工作为主 置业次数组成 首次和改善为主 首次和改善为主 主要交通工具 高层——私家车为主 洋房——私家车为主 以公交车、私家车为主 重要客户 游离客户 2.3 产品定位与项目决策阶段比较 可研 现在 产品系列定位 褐石系列艺境产品线* 写意新古典系列* 规划容积率 2.3 2.3 实际容积率 2.3 2.3 总占地面积 197550 198205.9 商业配套面积 32904 28508 会所等附属配套面积 9483 4950 建筑面积 453664 455616 物业类型 高层比例74%、小高层26% 高层比例71.5%、洋房28.5% 车位比 1 :0.5 1 :0.75 户型面积 高层户均110㎡ 高层户均100㎡ 小高层户均135㎡ 洋房户均160㎡ 项目产品系列归类 褐石街区 新古典 欧陆风格 现代典雅 传统、奋斗类人群为主 传统、现代类人群为主 传统、逍遥类人群为主 逍遥、现代类人群为主 高端 五档人群为主 天御 中高端 四档人群为主 艺墅 天逸 三档人群为主 艺境 二档人群为主 按立面风格划分 按客户档次划分 2010沈阳市产品销售情况 2010区域内产品销售情况 2.4 户型定位与项目决策阶段比较 从上表可以看出 区域内的高层没有总价超过200万以上的产品，万科蓝山U5户型总价在160万左右，如果去掉精装修因素总价在140万左右。全市范围内，总价超过200万的高层产品，销售去化率也不高，故我们规划高层产品的总价最高控制在200万以内较合适，建议不超过150万，如按我们整体均价7400计算，高层户型的面积最大不能超过200平 无论区域还是全市范围，总价50-100万的产品供应量和去化率都是最高的，是现金流主力产品，故我们的户型规划也要以此为标准。 高层产品分析 从上表可以看出 在50万-1