2013.天津力高阳光海岸上半年工作总结上.ppt

* * 2012力高阳光海岸 上半年工作总结下半年推广计划 目录 一、上半年政策回顾 二、上半年市场分析 三、上半年现场总结 四、下半年工作思路 一、上半年政策回顾 限购持续发力； 地方微调被停； 纵观国内市场； 求稳仍是关键。 温家宝4次讲话、住建部5次表态 坚持房地产调控不动摇 深化限购 新政撤回 救市叫停 地方救市政策： 朝令夕改，全面叫停！ 央行降准、降息 天津减税微调 国家态度：坚持限购政策不动摇，稳民生！ 央行政策：降准、降息刚需刚改得到释放； 天津市场：刚性需求刺激小阳春、高端别墅市场依旧低迷 舌尖上的天津地产市场 二、上半年市场分析 2012年5月，天津商品房新增供应量为230.68万平米，环比上升59.66%，同比上升50.04%。5月份开发企业推盘意愿强烈，推货量比4月份高出近60个百分点；伴随着供应量的大幅增长，存量持续增长，目前整体商品房存量已经高达3109.87万平米，出清周期攀升至接近40个月，市场销售压力较大。 滨海新区由于2011年成交低迷，上一年剩余货量较大，2012年上半年又有新增项目亮相开盘，因此供应依然是天津市主要供应区域，由于去化能力有限，滨海新区供求矛盾突出，预期下半年竞争更为激烈。 供多需少 成交低迷 舌尖上的天津别墅市场 别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录 根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。 这对于目前的别墅市场是个利好吗？ 时下这个市场，别墅能卖的动吗？ 典型项目2012年成交：那叫一个惨淡 从2012年1月1日起至6月30日，天津别墅市场未有一个项目成交量超过50套！ 项目 套数 总面积 销售额 均价 万科朗润园 21 3363.2321201 艾维诺森林 1 188.43 1684350 8939 中惠团泊湾 14 4157.98292 至道庄园 6 605.1 5622600 9292 金地紫乐府 4 1450.1327873 万科东丽湖南岛 22 6029.2212655 领世郡普霖别墅 6 2091.0518576 团泊湖光耀城 49 10637.819273 松江梅江南别墅4号院 5 1799.7930845 国耀紫溪别墅 18 5181.7411729 2012年上半年，主要竞品别墅成交10套，成交低迷，水木清华于5月18 日二期开盘，但是成交2套。 由于别墅市场同质化严重、存量较大、亮点不足，购买别墅客群有限， 新亮相别墅项目均受到不同程度的冲击。 滨海6个月仅成交10套别墅 项目 套数 面积 金额(万元) 均价 水木清华 9 2127 3061 14390 滨海湖 1 252.12 419 16657 弘泽制造 0 0 0 0 清谷 0 0 0 0 别墅合计 10 2379.12 3480 15523.5 限购+调控对于别墅市场而言无异于重磅炸弹 从2011年开始，别墅市场持续低迷 无论高端资源型产品还是度假型产品 大多走向低迷 我们可以理解为： 力高阳光海岸 碧桂园滨海城 中澳皇家游艇城 东海岸 瞰海轩 芦花庄园 蓄客严重不足，开盘普遍延期 中澳皇家游艇城项目 项目竞争关系：中澳皇家游艇城对外预计9月份开盘，但是由于产品重新整合、因此延期开盘，目前没有其他推广动态。 产品形式：高层 、联排、 双拼、独栋 首期总建筑面积约17万㎡ 容积率为0.9 绿化率为35% 别墅面积区间在600㎡-1500㎡。（现调整为200-300 ㎡ 户型区间） 原定9月开盘，基本无法实现 产品形式：双拼、联排、小高层 双拼面积：257-275平米 联排面积：190平米 小高层面积：77—110平米 建筑面积：11.8万平方米 占地面积：9.9万平方米 容积率：1.2 绿化率：40% 总户数：1052户 项目动态：四个外展同时蓄客，售楼处6月底开放，由于蓄客严重不足，开盘时间由7月份推迟到9、10月份。但是目前产品手册、户型图还没有出街、项目动作缓慢。（可能采取暗销或者推迟到明年销售） 碧桂园滨海城项目 推进缓慢，开盘时间频频拖延 芦花庄园3期 芦花庄园三期三期总建面8.8万㎡，共340套，产品形式包括独栋别墅、