2013.香槟苑二期定位分析及其商业部分建议报告.ppt

办公市场结论 整体市场回落 商办整体市场经过多年的快速发展，市场泡沫开始形成，近两年出现下行趋势。 大面积办公市场容量极小 仅市中心CBD区域、大型城市综合体和产业聚集区内项目能够取得成交，多数项目月均去化不足1套 区域竞争环境不利 项目多定位于类住宅市场，以低总价和非限购吸引刚需和投资客群， 在售大面积产品产权均可分割，便于二次转让。 产品定价推导 外环线 中环线 内环线 全市各环线办公产品与住宅的价格比值 0.6-0.8 :1 0.65-0.75 :1 0.7-0.8 :1 0.7-0.8 :1 区域内办公产品与住宅价格关系 新江湾板块 三湘未来海岸（比值 0.74: 1） 公寓：32000元（精装5000元） 办公：20000元 东外滩板块 圣骊河滨苑（比值 0.53 : 1） 公寓：30000元 办公：16000元 纵观全市和区域内住宅与办公产品的价格关系，比值基本在 0.6-0.8 : 1 区域办公产品成交面积段分布 区域办公产品成交总价分布 产品定价推导 -- 区域成交结构分析 100平米以内小户型占比最大 主力总价集中于200万以内，600万以上几乎无成交 以可分割产权的 产品为主 600万总价为成交临界线 小户型投资类产品热销，600万总价以上成交阻力较大 产品定价建议 本案所在区域：办公与住宅的价格比值基准为 0.6-0.8 : 1 因此，建议本案办公产品价格与区域住宅比值在0. 7以内 30000元 X 0.7 = 21000元/㎡以下 产品套均总价在1000万元左右，总价水平非常高 根据全市500平米以上办公产品的平均成交速度推算 每套/2个月 * （12969㎡/500㎡）= 52个月 本案办公部分的预计销售期将在4年以上 我们将对以下三类定位方向作进一步分析： 1.老年公寓 2.母婴月子会所 3.高端服务式公寓 此外，项目可考虑采用整体出租和委托运营管理的方式获取租金收益。 老年公寓 人口老龄化变化趋势 1999年10月我国提前进入人口老龄化国家行列。 2006年8月25日，国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后发布的数据称，65岁以上（含65岁）的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。 2007年国家统计年鉴公布的2006年国家统计局全国人口变动情况抽样调查（抽样比为0.907‰）样本数据显示：我国65岁以上老人比例达到9.19%。 人口老龄化速度加快 未来我国人口老龄化预测 数据来源：相关研究机构 我国老年人口基数大，增长速度不断提升 国外老年住宅模式分析 国家 产品特点 主要方式 模式特色 美国 规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。 老年社区、老年公寓 完善的配套设施与功能区划分规模化、专业化、人性化。 欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑样式丰富多样，建筑色彩明亮艳丽，并充分考虑生态目标。老年服务体系完善，服务的针对性较强。 老年公寓、老年社区 建筑设计考虑到让老年公寓不显孤独，设计人性化、专业化。 日本 引入西方的模式结合东方人特有的习惯和传统，研发出更加合理、适应国情的产品，如多代居和二代居型，并将老年住宅产品融入通小区。代表楼盘：港北新城。 老年公寓、普通自住型老年住宅 老年人住宅产品与其他住宅产品混合，加强和社会的交往。可与亲人同住 新加坡 结合成熟社区，建设老年公寓，公寓户型一般分为 35 平方米和45 平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。 老年公寓、普通自住型老年住宅 户型设计合理化、产品建设标准化，与居住社区结合，便于亲人照顾 欧美模式与亚洲模式迥异 前者：老年人群的生活较为独立，着重考虑同年龄的社交圈规模以及老年人个性化的居住需求； 后者：考虑老年人口的家庭意识较重，强调日常生活与家人互动的便利性，亲情纽带的紧密型； 随着国内收入水平的高速增长，老年住宅的养老模式将成为未来的发展趋势 适老化 通用住宅 老年居住社区 养老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 产权归属 归个人所有，以自用为主 归个人所有（普通单元），可出售给个人 一般由政府或慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构 一半归投资者或专门经营管理机构所有，以对外租用为主 分布范围 一般分布在普通居住小区中 一般分布在距离市区不远的近郊 一般分布于成熟社区，和行政区划相一致 既可以单独划址建造；也可以分散性与普通型住户混住；还可以分布于专门老年住区中 经营管理方式 开发商建造师前期设计，购房者个人进行适化改造，没有后续经营问题 开发商开发时，按照老年住宅标准进行设计，子女可以继承或转