定位-天津__海河新天地商业项目写字楼定位报告.ppt

财务评估前提假设(略) 开发成本分析 1、建安和装修成本（含地基处理、基础、主体结构、一般装修工程、室内一般性安装工程、其它工程、监理费、质检费等）： （说明：建安费标准与施工总承包单位的定额计算依据有关、也与其垫资或者带资额度相关；本文的建安成本是建立在不垫资、不带资的基础下，以2000定额下浮15%左右计算的。） 酒店式公寓建安成本表 类型 建筑面积 总楼层 建安单价 总建安费 （层） （元/平方米） （万元） 甲级 30000 ㎡ 30 1850 5550 乙级 61000 10—15 1400 8540 ` ` 开发成本分析 2、专门的设施和景观成本 电梯——甲级写字楼需要7部电梯、乙级写字楼需要12部电梯（含消防电梯）。总计约需要19部电梯，按照进口高档次（如进口原装高速奥的斯高速电梯）计算，约需要投入电梯费用1320万元人民币。 空调设备——假设甲级写字楼单独使用一台机组、乙级写字楼三栋楼共同使用一台机组，采用在地下一层摆放燃气直燃机，冷热一体化设备进行计算。设备核心品牌假设为远大中央空调系统和水泵、冷却塔等，空调终端为一般性产品和技术。预计投入700万元左右（含中央机组、水泵、冷却塔、管线、服务系统、终端设备等） 智能化设备——（甲级70元/平方米、乙级40元/平方米），约454万元。 消防——甲级150元/平方米、乙级120元/平方米，约1182万元。 景观——200万元（按一般水平大致估算） 本项汇总：3856万元 ` ` 开发成本分析 3、配套成本 大配套费：210*91000=1911万元 小配套费：本文按政府公开收费水平的15%计算。为:70*91000*15%=95.55万元 小区内配套明细 项目 金额（万元） 工程量 指标(元/平方米) 备注 电 864.5 91000 95 上水 182 91000 20 通讯\电视\邮政 91 91000 10 雨、污水 273 91000 30 小计 1410.5 数据来源：房地产行业业内人士按目前行情提供的成本价格判断 ` ` 开发成本分析 配套费用合计 3417.05 1410.5 95.55 1911 小计 合计 区内配套 小配套 大配套 项目 ` ` 开发成本分析 4、前期费（含设计费）分摊 勘测费：12万元（按总勘测费的40%左右计算） 2)建筑设计费：80万元（按总建筑设计费的40%左右计算） 3)结构设计费：40万元（按总结构设计费的40%左右计算） 4)施工图设计费：182万元（按20元/平方米的较高价格计算） 5)灯光设计费：20万元 6)内外景观设计费：20万元 7)施工用水、电、下水费：60万元（按总施工用水、电、下水费的40%计算） 8)施工用临时设施费：40万元（按总勘测费的40%左右计算） 9)行政性收费：80万元（按总行政性收费的40%左右计算） 10)合计:534万元 ` ` 开发成本分析 5、管理费分摊：按照每月30万元,总开发周期3年计算为：1080万元 6、宣传和推广成本：依据写字楼销售额的3%为2499万元 7、财务成本：暂时按2000万元进行假设 8、不可预见费:暂按2000万元计算 ` ` 开发成本分析 9、税费 项目 计算依据 小计(万元) 直接销售收入 83300 大维修基金 总销售额的1.5% 1249.5 营业税 总销售额的5% 4165 城市建设维护费 营业税的6% 249.9 教育费附加 营业