休斯顿健康医学中心项目可行性报告.doc

新华信托·泰州医药高新区 休斯顿健康医学中心项目 投资集合资金信托计划 可行性研究报告 目录 导言 4 0.1摘要 4 0.2本文结构 4 第一章 信托计划综述 5 1.1 信托概要 5 1.2 信托产品要素 5 1.3 信托资金的运用 7 1.4 信用增级及后续管理措施 7 1.5 信托计划的退出方式 10 1.6 交易结构及流程图 11 第二章 融资项目基本情况介绍 12 2.1 项目背景简介 12 2.2 项目整体情况 13 2.3 项目合规性 15 2.4 项目实施方简介 16 2.5 项目投资预算分析 17 2.6 项目实施进度 21 第三章 高新区管委会还款能力分析（第一还款来源） 22 3.1 泰州医药高新技术产业开发区基本情况 22 3.2 泰州医药高新技术产业开发区还款能力分析 22 3.3 结论 30 第四章 抵押品与质押品分析（第二还款来源） 32 4.1 抵押品简介和价值评估 32 4.2 质押品简介和价值评估 36 4.3 结论 39 第五章 担保企业分析（第三还款来源） 40 5.1 担保企业基本情况 40 5.2 担保企业财务状况分析 41 5.3 担保企业信用状况和担保能力 48 第六章 风险分析及防范 49 6.1 信用风险及对策 49 6.2 融资项目建设风险及对策 49 6.3 管委会回购款支付风险及对策 50 6.4 抵押品变现风险及对策 51 6.5 管理风险及对策 53 6.6 其他风险 53 第七章 尽职调查情况与结论 54 7.1 尽职调查情况 54 7.2 结论 55 第八章 信托经理 57 导言 0.1摘要 ●国家级高新技术产业开发区管委会委托代建的BT项目，开发区“产学研”一体的重要工程，项目得到省市各级政府大力支持 ●开发区已成为医药投资的热土，经济运行态势良好，管委会财政实力不断增强（2011年财政总收入超60亿元），承诺按期足额回购 ●融资人泰州华诚医学教育投资发展有限公司具有较强的再融资能力，开发区管委会承诺未来3年内再注入至少1000亩土地 ●附加充足的商业用地抵押担保和股权质押担保 ●AA级企业泰州鑫泰集团有限公司提供连带责任保证担保 ●融资人综合成本暂定12.2%，成功实施后预计我司年收益率不低于1.6%，总利润不少于2240万元 0.2本文结构 本文第一章为信托计划概述，介绍信托计划基本框架和要素；第二章介绍融资项目基本情况；第三至第五章分别分析了本信托计划的三个还款来源：高新区管委会、项目抵质押品和项目担保方；第六章分析了本信托计划可能存在的风险以及相应对策；第七章为尽职调查情况和结论；第八章为信托经理介绍；最后的附件列明项目的重要待查文本文件和项目设立需签订的主要合同。 第一章 信托计划综述 1.1 信托概要 泰州华诚医学教育投资发展有限公司（以下简称“华诚医学”）向新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托”）提出融资申请，拟由新华信托设立集合信托计划，融资不超过人民币7亿元，以受让华诚医学基于与泰州医药高新技术产业开发区管委会（以下简称“管委会”、“高新区管委会”）签订《委托代建(BT)合同》而享有的对泰州医药高新技术产业开发区休斯顿医学中心项目（以下简称 “本项目”）的投资补偿收益权。 本信托计划拟包含两期，每期期限拟定为24个月。本项目为管委会委托华诚医学代建的BT项目，华诚医学将融资资金用于该项目建设，管委会按照《委托代建(BT)合同》约定分期支付项目回购款，华诚医学以上述回购款作为第一还款来源，在信托到期时回购项目投资补偿收益权，以保证信托计划的安全退出。 本信托计划另追加38.8万平方米商业金融用地和附属建筑抵押以及华诚医学100%股权质押，并由AA级企业泰州鑫泰集团公司提供保证担保，作为第二、第三还款来源。 1.2 信托产品要素 1.信托名称 新华信托·泰州医药高新区休斯顿医学中心项目投资集合资金信托计划（暂定名）； 2.信托规模 计划募集总额为70000万元，分两期募集。第一期计划募集不超过40000万元，可分两次推介，每次不超过20000万元；第二期计划募集不超过30000万元，可分两次推介，每次不超过15000万元。 3.信托期限 24个月。 4.信托类型 集合、融资。 5.信托当事人 （1）委托人：合格社会投资者 （2）受益人：同委托人 （3）受托人：新华信托股份有限公司 （4）融资人：泰州华诚医学教育投资发展有限公司 6.综合融资成本 12.2%/年。 7.信托计划的退出 本信托计划的退出方式主要为华诚医学回购新华信托持有的本项目的投资补偿收益权。 （1）华诚医学回购投资补偿收益权价款的计算公式如下： 回购价款=固定价款+溢价款 固定价款=信托计划募集资金规模 溢价款=信托计划募集资金规模*信托项目综合融资成本*信托计划存续