月课件《企业所得税汇算清缴择要应对》.ppt

土地增值税的相关问题及沟通难点 4、土地增值税的热点问题及沟通难点 1、合作建房建成后自用如何缴纳土地增值税？ 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。” 2、开发商分立分割土地是否缴土地增值税？ 房地产开发企业依法分立，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。但转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 3、房地产开发企业清算后再转让房地产如何计算土地增值税？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”” 4、旧城改造转让房产是否缴土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 4、土地增值税的热点问题及沟通难点 5、土地竞拍时支付的佣金可否作为土地增值税扣除项目 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。? 6、收取燃气初装费是否需缴纳土地增值税 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）规定，审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。 依据上述规定，房地产开发企业无论采取何种方式，在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费，应并入销售房屋的收入额，计缴土地增值税。 4、土地增值税的热点问题及沟通难点 7、预付账款能否在土地增值税清算中计入开发成本 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行”。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 8、房企收取违约金更名费是否缴纳土地增值税 地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。 4、土地增值税的热点问题及沟通难点 谢谢大家！ * * * * 营业税自查重点及涉税问题处理与判断 一、关联方企业之间的交易事项 《企业所得税法》第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。 独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。 常见事项： 资金拆借、无租使用、货物交易、劳务提供、股权转让 一、关联方企业之间的交易事项 国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表》的通知（国税发[2008]114号） 　　 为贯彻落实《企业所得税法》及其实施条例，国家税务总局制定了企业年度关联业务往来报告表。企业向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表时，应附送企业年度关联业务往来报告表. 二、什么是关联关系 关联关系，主要是指具有下列之一关系： 　　1.一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。 　　2.一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或