洲邦·宝翠城定位策略及营销思路方案最终版本.ppt

案例——东京·六本木 日本东京的发展速度飞快，一向都是亚洲各城市发展的风向标。时髦的六本木找来世界顶尖的设计师和建筑师，花费17年时间，共同创造了一个兼具旅游、娱乐、生活、休闲的全新城市综合体——六本木新城。自2003年4月25日正式落成以来，已经成为日本东京的新地标及外地游客去东京必到的城市综合设施。 洲邦·宝翠城定位策略及营销思路方案 香港容宇城市运营研究机构 前言 本报告经详细、深入调查市场后，所得出的调研数据，结合我司对项目的深入理解以及专业经验，为项目大胆地提出具有专业性的定位概念和营销思路，以下内容以我研究机构了解的大量资料作为撰写前提，为项目提出具有非一般商业价值指引的运营思路，供贵司参考。 我们的现状 项目分析——放量过多；竞争激烈；核心竞争力规划、策略 1：市场——整体市场放量过多 根据河源市城市建设规划局内部报建数据显示，河源市在未来2年内将有近1000万㎡商住产品即将释放于河源市区、东城西片区、东源城区、江东新区。而本项目将释放近25万㎡商住产品（实际建筑面积），结合项目该区域的购买群体人口结构或形成一定的市场放量压力。 2：产品——同类产品竞争激烈 针对本项目的主力户型，本研究机构对该片区进行市场调查后数据显示，虽然有63.2%客户有90-115 ㎡三房、四房购房需求，但同区域或针对同类客户群的产品在未来市场将有接近600万㎡密集释放，占总放量60%，其中包括：源西、东源、江东新区、老城等，因此，在未来市场必将形成同类产品的激烈竞争态势。 3：核心竞争力——规划、策略 结合河源整体房地产市场数据分析得论，未来河源房地产市场将会走进一个全所未有的挑战局面，市场将对开发商提出更高的要求。据我研究机构多方数据结合显示，在未来市场开发商将面临：资金链、产品线、营销精准性研究、项目定位及营销策略。 因此，结合整体形势及项目实际情况，我研究机构对项目作出几个不可忽视的、并可绝对决定项目成败的重要因素，项目的营销规划及项目营销定位策略。 * 我们的目标 * 指标最大化 利润最大化 主要促进商业地产的市值影响力 短期内实现利润最大化 容宇联行对目标的理解 实现“三高”效果 1、高效率 批量出货，批量清货。利用整体规划策略及精准的销控策略实现快速出货，快速清货，实现不留尾货的高效率出货效果。 2、高形象 成为区域乃至河源整个房地产市场具有代表性的业态项目之一。 3、高价格 根据本研究机构的深度调查及精密计算后，该区域住宅均价应是3859元/㎡；商铺均价应是8790元/㎡。本研究机构将通过业界差异化、市场精准控制化的手段令本项目实现住宅均价4200元/㎡；商铺均价14000元/㎡，我们将突破区域均价，成为区域价格标杆! 树立“两大”标杆 1、品牌标杆 本研究机构根据贵公司的战略计划及开发原则，将结合本项目的独特运营影响力，为洲邦公司打造成一个具有城市运营影响力的开发品牌公司，从而树立河源首家以城市运营为开发理念为品牌的标杆企业。 2、市场标杆 居于本项目的地形规划独特性，本研究机构将会把项目规划成以独特的运营方式取胜市场的业界标杆性项目。 怎么实现？ 规划策略 策略思路——成为河源金融地产运营首创化 结合市场需求及项目本身的产品规划设置，虽户型设置大部分迎合市场需求，但如要实现项目价值最大化的同时，又要将产品快速消化，结合目前的大趋势市场环境，如用传统的销售方式或需承担较大的风险。 因此，本研究机构提出将项目和目前最为热门的产业——金融相结而成，将项目打造城首个结合金融实体运营主题性项目。 策略规划——河源首创都市单元体 土地日益稀缺，人口日益增长；少数的空间，应承载更多的功能。 他是一种理想，他是一种生活，他是一种体验，他是一种期待。 　 Urban units complex 都市单元综合体 　　　　　　　　 　 策略矩阵——波士顿矩阵 市场需求 市场 竞争 属性 销售趋势 中小、小户型住宅 高 高 现金牛 时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。 商业街 高 中 明星 精品商业街能够带旺整个项目。形象树立后，可以直接出售。 主题购物中心 中 高 痩狗 前期需要培育，通过持有经营获利，如果经营成功，会未来带来持续的现金流。 ? 高 市场 增长率 ? 高 明星 STAR 现金牛 CASHCOW 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 现金牛 明星 痩狗 物业组合 策略业态划分——河源首创价值产业链 业态原动力（消费群） 中、高端住宅 业态推动力（集中消费人群） 集中商业 业态产业链（循环商业产业链） 超市、美食