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【全国百所名校定向保录】 【才思教育由命题组领专业化辅导】 北大考研详解与指导 民法 一、结合物权法的相关规定，谈谈建筑物区分所有权的主要内容。 建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高 层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了 很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。物权法适应现实的要 求，确立了我国的建筑物区分所有权。 根据 《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营 的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是 对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以 外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、 物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用 于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与 公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三 个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对 共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房， 其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物 的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放 易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共 有部分的维护资金等。 建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用。 二、结合合同法的相关规定，试述缔约过失责任与违约责任的关系。（15分） 缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未 成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。 违约责任是指违反合同的民事责任，即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的 更多资料下 1 【全国百所名校定向保录】 【才思教育由命题组领专业化辅导】 法律后果。 缔约过失责任与违约责任的区别 第一、产生的依据不同。缔约过失责任是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而 产生的责任，缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、忠实、照顾等先合同义务， 此时合同并未生效，即未发生合同之效力，因此，缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则 只能产生于已生效的合同，合同已生效，债务人应按合同约定的义务履行，对约定义务的违反，债务人应 承担违约责任，因此，违约责任产生的根据是合同义务。 第二、责任保护的利益不同。缔约过失责任制度在制度设立上最初就是为了保护缔约双方从开始接触、 磋商到合同不能成立、合同无效、合同被撤销时双方之间为此而形成一种特殊的信赖关系，并基于这种特 殊的信赖关系期望通过合同的订立、履行去实现合同目的过程中产生的信赖利益。所谓信赖利益是指当事 人信赖其与对方签订有效合同而产生的利益。对于信赖利益的损失，依民法一般原理应给当事人予以补偿， 应承担缔约过失责任；若无缔约过失责任制度，则难以建立对信赖利益的保护制度，从而使当事人在缔约 阶段的信赖利益失去法律保护。而违约责任则重在保护合同当事人的履行利益，所谓履行利益是指合同当 事人基于合同的生效，实际履行后所获得的利益。合同生效后，对于债务人不履行合同义务或履行合同义 务不符合约定而使得债权人的履行利益得不到实现时，法律规定或当事人约定债务人对此应承担违约责任。 第三、责任的性质不同。缔约过失责任具有法定性，它是基于法律的直接规定而产生的，不是以当事 人之间的约定产生，并且缔约过失责任的责任形式也是法律规定，即赔偿损失，当事人不能任意选择。而 违约责任具有约定性，这是合同法的意思