深圳万科城风情步行街策划思路(页).ppt

情景交融创造休闲生活空间与“逛”街的真正乐趣 12000平方米市政广场，7000平方米人工湖 全球风行的“步行街”商业模式 品牌商家的“集体冲动” 策划出的投资价值 全景式、独立式，集多元化、休闲娱乐及景观为一体风情步行街; 抢先进入高新技术开发区，抢购70年产权创富原始股； 纯独立式商业街铺 ; 华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻 ; 12000余平米的超大市政广场 ; 双首层设计”加倍凸现价值 ; 商铺规则，实用率高 ; 流畅的人、车动线设计 ; 概念炒作赢得市场 区域商业中心； 万科城商圈； 社区living mall示范工程； 大深圳下的商业格局； 中国社区LIVING MALL示范工程 2005年3月22日，万科城风情步行街获得了由中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心和深圳零售商经纪专业委员会联合颁发的 “中国社区LIVING MALL示范工程”称号，授牌仪式在深圳特区报业大厦举行。 客户积累成功 6月11日公开发售前总共积累客户1200多名; 领取抽签卡800多名; 当天参与抽号客户581名； 速战速决，快速套现 6月11日中午12点前推出铺位哄抢完毕； 7月24日一小时内销售完毕 大铺、连铺与分批选房 6月11日公开发售的当天，为了保证开盘的成功，对于大铺和连铺在早上9：00-10：00进行先选铺。 面积大、总价高的铺位不一定就是销售的难点。 众多约束文件，最大限度保护各方利益 带租约销售的利弊分析 利：1、能够在一定程度上控制业态； 2、给未来商业描绘更美好的前景； 3、解决因返租带来的财务问题； 弊：1、无法很好的控制业态； 2、很难参与业态的调整和优化； 3、对经营的向好发展缺乏必要的手段； 几种销售模式的对比 销售模式 优 点 缺 点 返租销售 利于控制业态；业主利益受保障；短期内套现；对整体楼盘的利益； 经营压力大；每年返租的财务问题；返租结束后的市场状况 净销售 经营无压力；销售后与公司无关； 无法控制业态；影响楼盘整体素质；影响住宅销售； 带租约销售 能够在一定程度上控制业态；给未来商业描绘更美好的前景；解决因返租带来的财务问题；经营责任小；有利于住宅的销售和商铺的销售 无法很好的控制业态；很难参与业态的调整和优化；对经营的向好发展缺乏必要的手段； 对于万科品牌而言是一种两难境地； 委托租赁销售 可以部分控制业态； 属于“霸王条款”；只能作为补充手段；招商压力大；以后的客户关系取决于具体的业主； 第三部分 社区商业的策划 社区商业的价值 社区商业的价值与社区的地段直接相关、在表现上可以与容积率相关 商业价值 容积率 商业价值 繁华程度 商业的价值与繁华程度和容积率成正相关 社区按规模分类 大型社区―居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。 中型社区―小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。 小型社区―组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。 社区商业的分类 按照规模分类 面积规模 辐射关系 10000平米以内 本社区 10000-30000 邻近社区 30000平米以上 区域商业中心 社区商业的总体规划要求 商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。 社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。 各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。 社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3 社区商业业态设置 小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物回收站等。 大中型社区应配置超市（百货）、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。 社区商业规划布局 大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。 社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。 大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。 在建社区的规划中应有社区商业中心。 社区商业物业条件要求 集中独立商业