纳税实务与技巧.ppt

山东财政学院 山东财政学院 李晋 主讲人：孟宪胜 （一）纳税人 房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。 （一）纳税人 （1）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人； （2）产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人； （3）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人； （4）产权出典的，承典人为纳税人。 （二）征税范围 1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。 2、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。 3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 （三）计税依据 1、从价计征 以房产余值（按房产原值一次减除10％ －30％）为计税依据。 应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％ 房屋原值（而非“净值”）的确定 （1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。 （2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 企业纳税实务与技巧 第11讲 财产税、行为税和资源税 一、房产税 2、从租计征 按房产租金收入的12％计征。 应纳税额＝租金收入×12％ 以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4％的税率征收房产税。 出租居民住房适用10％的个人所得税税率。 （1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。 （2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。 （3）属于融资租赁性质的房屋以“房产余值”作为计税依据计征房产税。 3、特殊规定 居民住宅区内业主共有的经营性房产 （1）由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。 （2）自营该共有房产：依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。 （3）出租该共有房产：按照租金收入计征。 3、特殊规定 1.非营利性机构自用房产 （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （四）税收优惠 2.个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。 对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。 3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。 （四）税收优惠 5.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋： ①施工期间：一律免征房产税。 ②工程结束后：施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 6.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。 （四）税收优惠 1.纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。 2.纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。 （五）征收管理 （一）纳税人 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法所列凭证的单位和个人，主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人和使用人。 二、印花税 1、签订合同的各方当事人都是印花税的纳税人，但是不包括合同的担保人、证人和鉴定人。 2、在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。 （一）纳税人 印花税的税率有两种形式： 1.比例税率 2.定额税率 （二）税率 1、合同：以凭证所载金额作为计税