盘锦市现代广场可研报告.doc

盘锦市现代广场 可 行 性 研 究 报 告 二○一四年 目 录 第一章 概论 项目市场分析 项目市场定位及销售预测 项目的工程技术方案 第五章 项目管理与建设进度计划 第六章 项目招商方案 第七章 节能方案 第八章 投资估算和资金筹措 第九章 效益分析 第十章 项目风险及防范措施 第十一章 结论及建议 附件一 项目目标市场定位 附件二 定价模型 概 论 一、项目名称：盘锦市现代广场项目 二、项目地点：位于盘锦市双台子区建设广场西南角 三、区域特点： 1、自然条件：地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。 2、商业价值： 地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。 3、交通条件： 项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四、建设规模： 项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行： 1、一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98 m2，总建筑面积50625.48 m2，共5层高，一、二层层高为5 m，三层高4.8 m，四五层为4.5 m。 2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分 ①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48 m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。 ②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为6675.89 m2。 3、三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00 m2。 现代广场建设规模 用途 层数 建筑面积（㎡） 备注 第一期工程 55704.42㎡ 1 现代商业广场 商场 主体5层 局部7层 51042.67㎡ 2 地下车库 车库 1层 4661.75㎡ 车位105个 第二期工程 27061.37 1 青少年活动中心 科教 6层 6675.89㎡ 2 锦绣花园 住宅 高层26层 小高层12层 20385.48㎡ 第三期工程 科教 12000.00㎡ 总计 94765.79 五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。 六、项目估算总投资额：人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用1136.56万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 ㎡ 41302.20 2 总建筑面积 ㎡ 94765.79 3 建筑密度 % 28．53％ 4 容积率 2.28 5 总投资额 万元 20718.24 6 销售收入 万元 29896.04 7 销售税金及附加 万元 1644.28 8 所得税 万元 2140 9 净利润 万元 4344.84 10 投资利润率 % 20.97% 11 投资利税率 % 39.24% 12 建设期 年 2 第二章 项目市场分析 一、盘锦市市经济发展趋势分析 1 、国民经济社会发展计划、和总体规划 《盘锦市城市总体规划（2006--2020）》于2008年9月5日通过辽宁省级评审。该规划将盘锦市市城市功能定位于重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2009年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2008年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。 2、项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的双台子区，将形成两翼枝状发展结构；支路网建设；按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。 二、盘锦市房地产发展概况 1、房地产市场需求情况 从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。 (1)商品住宅开