桂林七星大酒店及松园度假村项目可研报告.doc

桂林“七星大酒店及松园度假村”项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 2 1．1 项目简介 2 1．2项目的开发模式 2 1．3项目总投资及项目建设总周期 3 1．4可行性研究的基本结论 3 第二章 本项目环境分析 3 2．1 桂林市概况及地质条件 3 2．2 桂林市交通状况分析 4 2．3 桂林市宏观经济分析 4 2．4 桂林市城市规划分析 4 2．5 桂林市人口状况分析 4 2．6 桂林市房地产市场分析 5 2．7 房地产业宏观政策分析 5 2．8 本项目周边区域个案分析 5 2．9 本项目地块状况分析 5 2．10 环境分析小结 5 第三章 桂林市旅游产业发展分析 6 3．1 桂林市旅游业现状 6 3．2 桂林市旅游业客源分析 6 3．3 桂林市旅游业发展趋势研究 6 3．4 桂林市旅游业分析小结 6 第四章 本项目的综合定位 6 4．1 本项目的SWOT分析 6 4．2 本项目的市场定位 6 4．3 本项目的形象定位 6 4．4 本项目的目标客户定位 6 4．5 本项目的价格定位 6 第五章 本项目的规划设计 6 5．1 本项目的规划设计指导思想 6 5．2 本项目可行性方案策划及优化比选 7 5．3 本项目的优化方案规划设计及建设内容 27 第六章 本项目的建设进度及项目组织 27 6．1 本项目的建设进度 27 6．2 本项目的组织 28 第七章 本项目投资、筹资及销售计划 28 7．1 本项目投资费用估算 28 7．2 本项目的投资及筹资计划 30 7．3 本项目的销售计划 31 第八章 本项目的财务评价 31 8．1 本项目的盈亏平衡分析 31 8．2 本项目的敏感性分析 31 8．3 本项目的潜在风险识别及规避措施 31 第九章 结论和建议 32 9．1 结论 32 9．2 有关说明及建议 32 第六章 投资预算及销售计划 32 6.1投资预算 32 6.2资金使用计划及筹措 35 6.3项目销售计划 36 第七章 项目财务效益分析 37 7.1财务分析 37 7.2项目不确定性分析 41 7.3项目综合效益分析 43 第八章 结论及建议 44 8.1 结论 44 8.2 有关说明与建议 44 第一章 总 论 1．1 项目简介 项目名称：桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目 项目地点：桂林市七星区穿山东路西、漓江路南。 开发单位：广西财富天地投资有限公司 监理单位：正在招标中 设计单位：正在招标中 施工单位：正在招标中 销售代理：南京XX房产经纪工作室有限公司 1．2项目的开发模式 本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业、高档住宅、酒店式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业、高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方的关系，以吸引更多的外地投资购房者。 1．3项目总投资及项目建设总周期 本项目预计总投资为5.2亿元。资金来源由四部分组成，一是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。 本项目启动时间为2004年3月，预计完成时间为2006年12月。预计项目建设总周期为34个月。 1．4可行性研究的基本结论 第二章 本项目环境分析 2．1 桂林市概况及地质条件 2．1．1 桂林市概况 桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经109°36′至111°29′，北纬24°15′至126°123′，扼处“湘桂走廊”的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖五个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口487万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口66万人。 2．1．2 桂林市地质条件 大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林——阳朔一带开始露出水面。在