重庆合川尚信国际广场前期策划报告(英威斯特)页.ppt

荟萃世界美味 体验娱乐之巅 ——最时尚的“都汇”之旅 项目商业概念 形象定位建议 目标市场定位——主力消费群体 一般消费群体 主力消费群体 以一站式的打造，满足其休闲娱乐餐饮等各方面的品质需求以及商务需求。 通过目的性业态的引进，形成包括休闲娱乐美食以及部分购物需求等各方面的一站式消费空间，以独特的主题营造和生活方式传播，形成该阶层最爱的生活空间。 满足一般收入群体的冲动型消费需求，偶尔享受与平日截然不同的生活。 高收入群体 中高收入群体 （高管、金领、普通公务员等） 一般收入群体 （普通白领） 低收入群体 目标市场定位建议 次要消费群体 目标市场定位——目标市场辐射 一级辐射范围： 全合川市范围 二级辐射范围： 重庆主城部分范围 三级辐射范围： 周边省市及来合川旅游人群 综合考虑项目所在的区域未来的巨大对外辐射能力以及本项目的体量及自身条件，项目的三级辐射范围圈定位如下： 目标市场定位建议 目标市场定位——目标市场定位描述 目标客群类型 定位描述 消费诉求 项目周边区域中高档住宅区及商务人群 未来本项目周边将拥有大量的中高档住宅/甲级写字楼，拥有大量的中等及中等偏上收入人群，有机会被培养为本项目的忠实客户之一。 家庭消费 休闲消费 娱乐消费 商务消费 合川市中高收入人群（有车一族） 本项目拥有较为便捷的交通，通过独特的主题营造和业态组合，以舒适的环境以及一站式消费地的打造，可吸引全合川中等及中等偏上收入群体的光顾，并将其逐步培养成为本项目的忠实客户。 休闲消费 娱乐消费 商务消费 重庆主城区部分商务人群 依靠高速公路的通达性，结合本项目内可以打造的商务消费氛围，吸引重庆主城部分区域（特别是北碚、渝北等地）的商务人群消费需求。 休闲消费 商务消费 周边省市来渝旅游消费人群 本项目有条件通过合理的商业规划及商户组合吸引周边省市来渝旅游人群这个消费群体，经过一定的市场培育，这类消费群体有机会成为本项目重要的消费支撑。 旅游消费 休闲消费 商务消费 未来通过项目的不断发展以及商业业态的升级换代，项目有希望成为代表合川商业的一张名片，从而不但在合川、重庆，将辐射至周边省市乃至全国各地都会有一定知名度。 目标市场定位建议 长期经营调整建议 主力业态调整 当项目在市场上经营逐步成熟、项目的知名度和认可度高、项目的运营者积累了足够的经验后，可考虑适当减少休闲娱乐、餐饮等主力店、半主力店的经营面积，增加购物类零售精品店和专卖店形式店面，以期增加项目的整体盈利能力。 品牌档次调整 在项目所在区域逐渐成熟，人气充足之后，需考虑其对于商业配套的需求，并适当调整部分品牌档次，以满足其购物需求。 同时在项目得到较高知名度和市场认可度、合川整体消费者的消费能力和品牌认知能力提高后，可逐步加入国际零售品牌的面积，以提升整体项目的品牌水平。 长期经营调整建议 第一部分：市场调研 宏观背景分析 区域市场调研 区域竞争格局及主要竞争对手分析 地块环境调研 第二部分：项目策划定位 项目定位建议 商业业态布局建议 项目商业运营经济效益分析 第三部分：项目规划设计建议 第四部分：招商、推广建议 业态组合影响因素分析 业态组合分析 优势： 项目商业定位为中高端，将为开发商带来较高的商业价值。 开发商持有物业主导经营，是项目实现主题定位的先决条件。 差异性：项目定位以餐饮、娱乐、休闲业态为核心，业态定位明确，以规模、特色吸引消费群体。 互补性：核心业态的组合互为补充，在未来的市场竞争中更具竞争力。 目的性：目的性消费场所，容易培养消费群体，增加客户忠诚度。 劣势： 业种品类集中，容易产生交叉竞争，如何做出相同业态的层次感，为招商增加了难度 定位业态相对于零售业态租金偏低，开发商投资回报期加长。 项目业态分析 机会： 出于区域形象考虑，项目已受到合川政府的重视，希望项目成为合川的名片。 依托优秀的交通通达性，项目仍有机会获得一定市场空间。 威胁： 同类档次商业（如文峰古街），有可能吸引部分消费者的注意，从而流失部分客户。 大规模新建物业（如文峰古街、兆甲·合阳新城、希望城、中澳城、宝龙等）未来3-5年内将大量推出，且大多处在传统商业中心的黄金位置，第一时间得到的认知度强过本项目，同时这些项目的档次定位偏中高档，也将直接影响到项目既定的目标客户范围。 业态组合影响因素分析 业态组合影响因素分析 分析结论： 开发商须尽力取得政府的大力支持，这是项目成功的必要保证。 在保证项目丰富业态的情况下，尽量提高项目形象和档次，丰富各业种业态，尽可能精确锁定目标客户群体，减小其它新建物业所带来的直面竞争。 项目前期楼层规划不适宜划分过小，尽可能考虑实力较强的大体量主力店及半主力店为主，提高前期项目经营存活能力，待经营较为稳定后再逐步进行业态业种的更替及店铺规模的调整，提高项