218_358508_贵州毕节薪客车站旁地块项目定位报告_2008年.doc

目 录 前 言 3 1．项目自身分析 4 1.1项目地块情况 4 1.2区域界定说明 4 1.3 SWOT矩阵 5 1.4物业优及劣势分析 5 1.4.1 Strength（优势分析） 5 1.4.2 Weakness (劣势分析)： 7 1.4.3 Opportunity (机会分析) 8 1.4.4 Threat威胁分析 10 1.4.5劣势及威胁的弥补方案 11 1.5分析总结 13 2．项目初步定位 14 2.1市场定位 14 2.1.1关于市场定位 14 2.1.2市场定位需要考虑的几个因素 14 2.1.3最终市场定位 16 2.1.4市场定位的支撑点 17 2.2客群定位 18 2.2.1目标客户构成 18 2.2.2目标客户需求特征分析 20 2.2.3目标客户结论 21 2.2.4目标客户消费行为特征 23 2.3价格定位 24 2.3.1定价方法 24 2.3.2价格定位 25 2.3.3采取此种销售价格推广上市的原因 28 3．项目规划设计概述 29 3.1产品定位及设计原则 29 3.1.1产品定位 29 3.1.2产品设计原则 31 3.2园林景观建议 32 3.2.1景观的价值 32 3.2.2园林景观主题风格建议 33 3.2.3绿化设计建议 35 3.2.4环境设施设计建议 37 3.2.5发挥景观的促销作用 42 3.3建筑风格 42 3.3.1建筑风格对利润的影响 42 3.3.2建筑风格与开发商的关系 43 3.3.3客户群对“建筑风格”的偏好 44 3.3.4建筑风格的未来走势 44 3.3.5本项目建筑风格建议 45 3.3.6建筑风格的表达 45 3.3.7建筑风格实现更好价值的方法 46 3.4户型设计建议 47 3.4.1建议依据 47 3.4.2户型设计建议 49 3.5新材料新技术应用 56 3.5.1住宅的可塑性开放空间 56 3.5.2建筑节能、环保新技术 59 3.6配套设施规划建议 64 3.6.1楼宇配套设施规划建议 64 3.6.2服务配套设施规划建议 66 3.7项目车位配置建议 75 3.7.1建议依据 75 3.7.2建议内容 77 3.8项目智能化建议 78 3.8.1智能化住宅介绍 78 3.8.2建议内容 81 3.9物业管理要点 85 3.9.1区域市场样本项目物业管理情况 85 3.9.2物业管理建议 86 3.9.3物业管理服务内容建议 87 3.9.4物业管理费建议 88 3.9.5相关公司简介及推荐 88 结 束 语 92  前 言 本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本项目的自身质素，提出有针对性的产品定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为开发商及设计公司优化项目综合素质的参考意见。  1．项目自身分析 1.1项目地块情况 序号 项目 内 容 1 名称 金帝豪庭（暂名） 2 发展商 六盘水泰丰房地产开发有限公司毕节分公司 3 地理位置 毕节市城东新区新客车站旁 4 暂定规划 占地9710㎡，总建筑87380㎡，住宅64280㎡ 商业13900㎡，地下车库9200㎡ 5 用地性质 住宅（含商业）用地 6 容积率 9．0 7 地块情况 东面：为今后新客车站进站出站通道 南面：小区环形道路之一，附近将建部分住宅 西面：正对新客车站，出口为环东路 北面：紧邻双树村山地 1.2区域界定说明 关于区域市场界定方法，以往典石的做法是考虑房地产需求的区域性和市场竞争的区域性，根据项目所在地理位置，选定以项目位置为中心一定范围内的区域为该项目的区域市场；在分析样本方面主要选择区域市场内具有相同类型产品的房地产在售项目。在界定本案区域市场时，由于新客站片区目前除本项目外还无其他高层或者小高层项目，再加上目前毕节城区面积相对来说不大，本项目的很多竞争来自于老城区和城东新区的新市政府片区，未来的竞争对手还会来自于城南新区和望湖片区，因此界定本案所属区域市场的范围是整个毕节市区。 1.3 SWOT矩阵 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1：交通枢纽，交通便利 S2：周边配套丰富齐全 S3：在新城区板块来讲，地段有一定优越性 S4：项目靠山，闹中取静，有一定的自然条件 S5：靠近客车站，将来周边发展更快速 S6:产品设计高档，容易树立较高品质形象 W1：地块面积受限制，密度较大， 容积率较高 W2：项目商业部分与居住部分有 一定冲突 W3：近邻新客车站，容易形成一 定的干扰作用 W4：项目周边环境目前尚待改善 W5:区域一些中低品质楼盘，对于提升区域形象有一定障碍 Opportunity