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【优质】养老地产这样做.doc
养老地产这样做
【要点提示】
代表项目提名:万科幸福汇,保利·西塘安平老年健康生活社区,泰康人寿在小汤山温泉乡,上海崇明岛,海南三亚将投资建设养老社区。
代表企业提名:HCP(HCP.N)是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司;Ventas(VTR.N)是全美第二大养老/医疗类REITs公司;HealthCare REITs(HCN.N)是全美第三大养老/医疗类REITs公司;坚持采用净出租方式运营的企业Senior Housing Properties Trust(SNH.N)。本文介绍了以上企业的操作情况与经营数据。美国三大养老社区运营商:Emeritus,Sunrise,Brookdale。
模式分类:美国养老社区四大模式:生活自理型社区(Independent Living)、生活协助型社区(Assisted Living,也译为无障碍社区)、特殊护理社区(Skilled Nursing),以及混合型的持续护理退休社区(Continuing Care Retirement Communities)。以及描述。
行业分类:养老地产的投资商主要有三类,REITs、私募基金和非盈利性组织。REITs公司的物业运营方式分为两种,纯租金模式和委托经营模式。
问题:中国会费模式:这种模式在美国称为“持续护理退休社区”(CCRC);美国租金和附加服务模式:持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比并不高,租金和附加服务才是营运商收益的主要来源。现阶段的中国,会费模式真的能够大规模复制吗?中国养老地产可持续发展的模式应该是什么样的? 当养老地产遭遇融资困境 社区养老的重点在于服务,客户支付会费是为了获取长期服务,而不是长期居住权。
养老地产这样做(1)
构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态。
万科、保利等地产公司目前都在探索可行的养老地产模式,保险公司也十分热衷于将养老地产纳入自己资产配置的范畴。此外,城堡投资、Emeritus等外资企业看好中国的养老市场,纷纷来华探路。借鉴美国较成熟的养老地产产业链运作模式,我们认为,中国养老地产的发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离,促使养老地产金融生态的发育,并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。
这种发育有其现实可行性—比如地产公司与保险公司的合作,或地产公司与专业运营公司的合作。至于金融工具,尽管内地市场还没有推出REITs,但并不缺乏多元投资人:银行高端客户、手握重金的保险公司、各类私募基金等。因此,融资本身不是问题,问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配,实现整个系统的低成本平稳运行。
杜丽虹/文
2010年底,万科宣布养老地产成为旗下业务版图的新分支,首个养老地产项目“万科幸福汇”落户北京房山,并将于2012年竣工。保利地产的首个养老项目“保利·西塘安平老年健康生活社区”也于2010年11月奠基,总投资4亿元,规划建筑面积1万平米。此外还有众多地产公司都在探索可行的养老地产模式。
早在2009年11月,泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司,目前已斥资40亿元购置了小汤山温泉乡2000亩地,项目计划于2013-2014年落成,其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中。中国人寿也在河北廊房和三亚拿地,计划投资百亿建设养老社区。
尽管看似养老项目众多,但由于投资结构的天然缺陷,中国还没有真正意义上的养老地产。目前在建和已落成的养老项目,多数以销售为目的,仅是旅游地产的一个分支;少数出租型项目,也采用了会费模式,即,先向客户一次性收取几十万元的会费,以换取公寓的长期居住权,此后,每年还需再缴纳一定数额的服务费。这种模式在美国称为“持续护理退休社区”(CCRC),它是美国多类型养老社区的一种,在美国盈利性养老社区中的占比并不高,之所以受到国内企业的青睐,主要是因为它能够让投资企业在项目运行前期就收回大部分资金,从而有效缓解资金压力。
但现阶段的中国,会费模式真的能够大规模复制吗?中国养老地产可持续发展的模式应该是什么样的?
当养老地产遭遇融资困境
社区养老的重点在于服务,客户支付会费是为了获取长期服务,而不是长期居住权。因此,会费模式的背后需要完整的看护和医疗服务支撑,使老年人真正实现居家养老,而当前多数养老地产项目无法达到这一标准。中国养老地产的模式破局需要构建一个金融生态,在各方分担风险的同时,也分享收益。
会费模式的先天缺陷
其实在美国,持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比并不高,其中82%的社区由非盈利性机构(半数是宗教机构)运营;而盈利性养老社区中,会费收入的占比很低,收取会费的单元数通常不到养老单元总数
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