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合川滨江项目可行性研究报告 目录 第一章 项目概况及经营取向 4 一、 项目基本概况 4 （一） 地理位置 4 （二） 交通现状 5 二、 地块条件分析 5 （一） 地块状况 5 （二） 地块与周边区域关系 6 三、 项目区域规划 7 (一) 南屏区功能定位 7 (二) 南屏交通规划 8 (三) 白鹿山片区 9 四、 地块经营适宜性分析 10 第二章 合川经济社会发展研究 11 一、 合川区经济发展及规划 11 (一） 合川区经济分析 11 (二） 合川区经济发展规划 14 二、 合川区城市规划 15 (一) 合川区简介 15 (二) 合川区城区解读 16 (三) 城市地位解读和城市定位 17 (四) 合川区总体规划 18 (五) 合川区人口与城市化分析 20 (六) 合川区商贸、教育 22 第三章 合川区房地产市场研究 23 一、 合川区房地产宏观分析 23 (一) 合川区房地产市场发展进程 23 (二) 合川区房地产各项关键指标分析 25 二、 典型项目市场调研 27 (一) 典型项目区位分布图 27 (二) 典型项目概况 28 (三) 合川区典型项目个案分析（见链接文档） 29 (四) 合川区房地产市场总结 29 (五) 合川区楼市总体评判 30 三、 合川区商业规划调查及研究 30 (一) 规划目标 30 (二) 商贸规划 30 (三) 合川区商业整体分析 31 (四) 合川区商业发展的机遇与方向 32 第四章 项目SWOT分析及价值发现 34 一、 项目SWOT分析 34 （一） 项目SWOT分析 34 （二） SWOT交叉分析 35 二、 项目自身价值分析 35 1、 项目总体目标： 35 2、 项目核心价值挖掘： 36 第五章 项目主要技术经济指标设想与模拟 37 一、 产品配置模拟 37 (一) 住宅产品配置建议 37 (二) 商业产品配置建议 39 (三) 项目建筑规划设想 40 二、 项目主要技术经济指标模拟 40 (一) 项目主要技术经济指标建议 40 (二) 项目各地块主要技术经济指标建议 41 第六章 项目经济效益评估 42 二、 项目基础条件 42 （一） 土地使用条件 42 （二） 规划允许条件 42 （三） 重庆市房地产经营的有关政策法规及规费条件 42 （四） 地块附近楼盘的成交价格水平 42 （五） 开发经营周期 43 三、 项目销售预期估算 43 （一） 项目销售面积 43 （二） 项目预期销售价格估测 43 （三） 项目预期销售收入测算 43 四、 项目投资成本及费用估算 44 五、 项目经济效果预估 47 （一） 投资总利润 47 （二） 利润率（静态） 48 （三） 结论 48 六、 项目不确定性分析 48 （一） 影响该项目运营的不确定性因素 48 （二） 项目敏感性分析 49 七、 技术经济评估结论及抗风险对策 50 第七章 结论及结束语 52 一、 项目结论 52 二、 结束语 52 项目概况及经营取向 项目基本概况 地理位置 项目位于重庆·合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路，隔江眺望北岸合阳区。 交通现状 区域交通： 体系完善，优势明显。水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。 主干道： 涪滨南路:是项目出入其它区域主要交通干道。 渝武高速公路:项目与高速路出入口有近2～3分钟车程，是合川通往重庆及其它区域的重要交通枢纽。 配套情况： 项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱一些，但大区域市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。附近公共服务设施配套较完善。 项目距商业中心、政府机所在地、学校、医院等均较便捷。 地块条件分析 地块状况 地块面积：项目地块分为五部分，总占地面积192.22亩。各地块面积规模如下表： 项类 单位 A-1 A-2 B-1 B-2 B-3 土地面积 亩 46.41 30.89 48.58 38.84 27.51 ㎡ 30941.00 20593.00 32386.00 25892.00 18337.00 容积率 3.67 3.93 3.93 3.50 3.50 3.50 总建筑面积 ㎡ 134211.56 89223.48 125384.64 99721.63 70518.51 形状：项目B-3地块与其余四个项目地块不处在一个平面上，高差约10多米。 A-1地块：不规则四边形，表面大部分较平，临涪江边红线约60米有7米左右的高差（205米～212米）。东北面与涪滨