张双喜物管企业避责方法.ppt

物管企业避责方法与技巧 张双喜 主要内容 一、近年来相关物业管理案例看物业管理企业的相关责任 二、法律法规对物业管理企业的相关责任约束 三、物业管理企业的三大责任阶段及规避技免物管企业的相关责任技巧 波音公司责任感危机感教育 波音公司始终把提高员工的危机意识做为员工教育培训的重要课题，波音公司制作了一个短片，以新闻报道的形式播出，让员工观看并且感受，内容大致是“今天是一个让全世界人们永远都无法忘记的日子，一个企业巨人倒下了，最后一批员工从生产一线撤出，最后一间厂房关闭了。波音公司的员工们依依不舍地回头看着自己曾经工作过的厂房和机器，深情地望着波音公司的标志，心里久久不能平静，一位企业巨人就这么倒下了，他曾经看起来是那么的坚不可摧，那么的富有生机和活力，可是一切都是真的，波音没了，波音人曾经依靠的大山倒下了，他们不得不离开自己工作的岗位，不得不和亲爱的波音公司说一声“走好，波音！”，多么希望在为波音公司做一点事情，但已经晚了，随着这家大型企业的倒闭，波音神话将成为全世界永远的记忆！”波音公司的员工哭了，他们知道，要想让这种报道永远都不要真正出现在新闻媒体上，现在就必须全心全意为波音公司服务，就必须用自己的努力为波音公司的长生不老贡献力量！ 1998年4月4日，亚洲“钮扣大王”明某驾驶奔驰车回到深圳笔架山住所，下车后被两名歹徒（其中一名在该物业管理处工作过）用药物迷昏，拖至空置的3栋104房(其本人住在3栋303房)并杀害,两歹徒从其身上劫走财物1万余元。两名犯罪分子1999年被抓获归案，2000年以故意杀人罪、抢劫罪被判死刑。同年，被害人家属将山庄的物业管理公司“深业集团（深圳）物业管理有限公司（甲级资质）”告上了法庭，索赔216万，后经深圳市中级人民法院判决：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，被告人从判决生效之日起10天内支付原告人民币10万元。”这起由凶杀案引起业主状告物业管理公司的民事赔偿案件，成为物业公司成为被告的第一案。庭审当天，吸引了深圳市、广东省及中央电视台《今日说法》等多家新闻媒体的关注，旁听席上座无虚席，除被害人家属外，各路记者，深圳市物业管理协会及各物业公司安排专人旁听。此案件终结后不久，该物业公司便在深圳物业管理界和市场上消失了。 反思与教训： 1、物管公司在提供服务过程中存在诸多过错，导致了本案的发生； 2、小区虽设前后门岗，但后门岗厅部分时间无人值守，两歹徒与案发前4天就潜入小区空置房内，却无人察觉。使歹徒在此期间从容不迫的寻找、观察、锁定（明某每晚11时左右独自1人驾车回家）目标，实施犯罪； 3、空置房钥匙在管理处保管，被告没有对门窗进行检查； 4、歹徒在空置房藏了4天时间，多次外出购物，保安对歹徒没有查询； 5、管理处管理空置房钥匙的员工，4月2日下午在104房发现了一名歹徒探出头来，在后来公安人员案件调查时说“他（罪犯）发现我看见了他，便缩到房间里去了”，“我当时看了，心里挺奇怪”。空置房内有人而没有引起警觉。 6、歹徒之一曾在该管理处工作过，人事管理及现场管理漏洞。 6、被告违反《物业合同》义务，没有兑现承诺中配备高素质的物管人员，使有能力、有条件进行的有效防范管理，却由于工作人员责任心不强，未开门检查，管理上漏洞，导致出现法律上的“不作为”，而承担相关法律及经济责任。 “改制门”事件痛失物管权 怕被“弹劾”雇凶打伤、打死业主 法院认为，本案各被告人仅因被害人想成立业委会，可能使其经济利益受损，竟事先精心预谋、策划暴力伤害被害人，致死一人伤一人，罪行极其严重，人身危险性及社会危害性极大。 公安莲湖分局刑侦结论：这是一起由物业公司负责人纠集社会闲散人员，采用暴力手段造成的性质恶劣的刑事案件。” 此案发生主要原因。一是入住期间，死者左家的房屋让水浸泡，因物业维修不及时，左家和物业产生矛盾。二是左家楼旁的另一户业主要新开一扇窗户，未经业主们同意物业就让该业主破墙开窗户，引起周围业主们不满。4月21日下午，左宏炜出面阻挡并找到物业要求恢复原状。其间，左宏炜与兴强物业经理王少华发生争吵，产生矛盾。 “第三个原因，就是左和妻子积极参与该小区筹备业主委员会，引起了物业公司不满 2009年9月17日，厦门福满山庄的物业主任王某因痛恨一直对物业服务和管理很不满意，对物业一直不肯公示公共维修基金之类的支出有意见，还曾经因此与物业主任理论。王某便纠集打手砍伤这名业主。法院判决，王某被判处有期徒刑1年6个月，两保 安分别被判处1年有期徒刑。同时，物业公司 赔偿业主14万余元。。 福满山庄物业与业主纠纷由来已久，冲突频 发，2006年8月17日福满山庄物业保安殴打一 名老年业主。2009年11月3日，由于停车位被 占，福满山庄一名业主与保安起冲突，车主 被敲破脑袋，保安则被捅伤。 上涨停