方兴地产梅溪湖片区地块投资研判p.ppt

案例选取原则 国内外成熟研发中心研究 模式一：政府主导、纯科研导向型——香港科技园 完全由政府主导，提供土地、资金，所有权归政府 由香港科技园公司负责园区的运营管理、非盈利导向 模式三：展示旅游导向型——东京（御）台场 政企合作打造台场片区，规划布局明确合理 展示馆与企业办公区互相结合，土地价值最大化 引入多家日本知名企业，利用集聚效应，提升片区知名度与人气。 模式二：企业内脑型——德国慕尼黑宝马中心 完全由企业自主开发，企业承担园区所有开发运营 主要是企业总部基地，以主导企业产业为主 办公、研发一体化，注重园区内部规划与办公环境的打造 国内外成熟研发中心研究 香港科技园——优越区位和便捷交通为区域发展提供基础 优越区位： 香港科学园位于新界吐露港畔并毗邻香港中文大学，巧妙地将人与科技结合，是一个汇聚创新意念的科技枢纽。 便捷交通： 公 路 交 通 ； 公 共 巴 士 : 专 线 小 巴( 仅 供 香 港 科 学 园 入 驻 企 业 人 员 使 用 ) ； 深 港 创 新 圈 公 务 直 通 巴 士(仅 供 香 港 科 学 园 入 驻 企 业 人 员 使 用 ) 往 来 深 港 两 地 科 技 园 国内外成熟研发中心研究 香港科技园——政府提供优惠政策，并对入园企业提供方便快捷的研发、办公服务 土地设备支持：香港政府免费提供土地/15亿美元的发展资金/设备及软件的购买拨款。整个项目由基金会管理政府投资的实施，香港科技园公司负责进行园区的营运和直接管理。所有权归政府由香港科技园公司进行经营; 资金支持：政府对园区内的租户提供三年约80万元的企业发展基金，扶持企业发展; 统筹补贴：香港科技园由香港政府投入了大量人力、财力，目的是提升香港高新科技、数码港在国际的地位，非盈利。目前基本不盈利，通过大埔、将军澳、元朗三个工业区的收入补贴香港科技园。 对象涵盖四大领域：IT与通信技术公司；电子技术；光电学与纳米技术企业；生物科技企业。 “即插即用”式的服务：免费为高科技企业提供价格高昂的硬件设备和软件系统，。 科研成果转化：政府在一期设立应用科技研究院 (ASTRI)来加强大学与产业之间的联系。 “技术支持计划” ：鼓励创新和科技发展。技术援助、大学合作、学生项目、大学图书馆服务、培训、共享科研设施、扩阔人际网络等。 政策支持 入园企业招商 香港科技园——分期开发，配套设施跟进，逐步完善区域发展 一期 2004年底前竣工 二期 2007年启动 三期 规划中 项目规模及分期： 香港科技园占地22万平方米，容积率不超过1.5，总建筑面积约33万平方米，分为三期开发。 分期开发根据区域发展历程，区域不断成熟。 分期规模 设计有9幢共计12万平方米（建筑面积）高科技用房，容积率2.22 规划11座大楼、建筑面积10.5万平米 根据科技园的总纲发展蓝图，第三期将提供额外总楼面面积达105000平方米的地方。目前，管理层正筹划第三期的发展计划，预料将于2011或2012年完工。 开发物业类型 科技园发展三种建筑类型作为出租用途，分别为核心大楼、企业大楼和校园大楼 两座生物科技实验室大楼 六座配备实验室设施的研发办公大楼 两座能源大楼 配套设施跟进 会议设施、服务式住宅、测试中心 商务中心、特色餐厅及酒楼、咖啡室及美食广场、演讲厅(容纳三百个座位) 会议室、会所、健身中心及泳池 展览场地、网上预约设施 网络监控中心/数据中心、中央保安控制中心、广阔的开放空间/园林式环境 先进的资讯科技与电讯设备及基建 科技园一期 科技园二期 科技园三期 一期，满足市场需求的研发办公设施、配套设置满足基本需求； 二期，增加办公物业基础上不断补足园区配套，增加园区租赁设施、标志性建筑使园区形象提升。 香港科技园——从市场角度和客户需求出发，合理规划设计，产品形式不断升级 建筑设计充分尊重市场 尊重市场需求，在产品定位前，参考专业调研公司经验，根据需求不断调整产品设计，如Core Building的柱距根据客户需要从之前的9米*9米，调整为9米*12米，标准层面积也从之前的2000平方米(建筑面积)调整为2500平方米(建筑面积)。 产品弹性空间，灵活多变 设计构思灵活，针对市场小中大不同层次需求，将产品设计为三大类型，租赁空间灵活，可满足不同使用者不同的空间需求；园内未来的土地使用可根据日后不断变化的需要弹性变更。 交流空间，社区体验 项目注意在建筑物和建筑物之间设计连续完整的公共休闲空间，尽力在园区内打造社区的概念，为园区内工作的人群营造交流和互动的氛围。 配套齐全，快捷方便 园内应提供共用设施，例如会议室、图书馆、展览馆、停车场和其他康乐设施。商业设施则应有银行、商店和餐厅等。 德国慕尼黑宝马中心——总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，