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培训大纲 公司简介 房地产基础知识 建筑知识 销售人员基础的礼仪与素养 房地产 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括； 1、土地开发 2、房屋建设、维修、管理 3、土地使用权的有偿划拨、转让 4、房屋所有权的买卖、租赁 5、房地产抵押贷款 6、房地产市场 房地产的特征： 1、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； 2、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； 3、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； 4、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 私有房产是公民个人所有的房产，受到法律的保护，产权人依法享有占有，使用、收益和处分的权利 1、占有 它对房屋的实际控制。私房产权人行使占有权的方式主要有两种：一是所有人及家属 自主使用二是让非所有人占有，如将房屋出借或出租 2、使用 它是指按照房屋的性能和用途进行利用。使用权一般由房屋所有人行使，但也经常由 非所有人行使，如承租房屋的使用 3、收益 它是指房屋所有人收取房屋产生的某种经济利益，如出租房屋而收取的租金 4、处分 它是指房屋所有人在法律允许的范围内处置房源 处分可分为：事实上的处分和法律上的处分。由于处分权的的行使涉及到房屋权的归属 ，是房屋所有有权的核心，因而通常情况下处分权由房屋所有人亲自行使。但在法律规定的情 况下，非所有人也能行使，如债到期而未清偿，抵押权人依法对作为抵押物的房屋进行处分。 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比 得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比 使用率：住宅套内净面人即使用面积和住宅面积的比为使用率。一般高层塔楼在72%至75%之间板楼在78%至80% 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 土地类型 按其使用性质分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 土地权使用年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。 七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。 房地产开发特点： 房地产开发具有投资风险长、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四方面 第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能。 第二，是购买能力风险，因物价过快而造成投资收益水平下降的可能 第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收 回的可能 每四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能 按层数分 低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层 高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上 按结合形式分 双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户 三拼：即每单元层中有三户住宅，又称一梯三户 独栋别墅：即独立一栋存在的别墅 双拼别墅：两栋连在一起的别墅 联排别墅：多栋连在一起的别墅 建筑结构形式 建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重 构件所用得材料分类和按结构平面布置情况分类 住宅间距 是两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值 控高 所造建筑之总高度，由规划部门规控 层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度 净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’ 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到别一面墙皮之间的实际距离 进深 在建筑学上是指一间独立房屋或一栋居住建筑从前皮到后墙皮之间的实际长度 建筑面积： 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积