某楼盘下阶段营销推广思路.ppt

谢谢聆听 宝信润山下阶段营销方案 2014年5月15日 营销现状解析 宝信润山别墅项目进入2014年以来，别墅成交量一直不尽如人意，除受房地产市场大环境冷淡影响，分析原因如下： 知名度低，客户量低，表现力低 项目知名度不够，客户只知道宝信润山有普通高层，不知道还有别墅产品（别墅知名度低）；——“养在深闺人未识”的尴尬境地！ 客户来访率较低，自2月份以来，平均客户来访量不到1组/天（客户量低）； 来访客户在参观完样板区产品之后，对产品相对认可，但是很难打动客户，让客户感觉物有所值或是物超所值（价值表现力低）； 产品价值表现再提升 继续强化样板展示区表现力 当前宝信润山别墅样板区已经开放，景观绿化也基本完工，但是对于景观表现还需要继续强化； 建议对于划定好的样板区尽快结束工程施工，达到完工交付水平，对于不是样板间的房屋，也要安排物业人员进行清扫，保证每个样板区内的房屋都是可以参观展示的； 已经栽种好的绿植，要安排专业园林养护工人，对绿植进行修剪养护，对已经枯死的树木绿植进行及时更新。 产品价值表现再提升 继续强化物业服务表现力 宝信润山这种高端别墅物业，客户对于物业管理的要求和需求也是区别于普通住宅的； 建议尽快明晰物业服务标准，向客户传递优质物业服务内容（如管家式物业服务）； 待样板区工程全部完工后，要安排物业人员对样板区进行日常维护和管理如（垃圾清扫、门窗擦拭、保安巡逻、园艺修剪、道路清洒），让参观样板区的客户能够感受到我们优秀的物业服务； 管家式物业服务示例： 世界主要城市航班查询； 过滤访客； 家政服务中介； 宠物代管； 房屋体检； 庭院园林养护； 家庭医生； 鲜花代购； 家电调试、维修； 小物件搬运； 水电煤暖费用代缴； 信件包裹代收； 幼儿临时看护； 室内、庭院有害物质清除； 老人看护，常规病例档案建立； 产品价值表现再提升 温德姆五星酒店服务借势 宝信润山除了自身高端品质外，区别于其他别墅物业的还有温德姆酒店的服务借势； 在向客户推售宝信润山的别墅物业时，可以充分借势温德姆酒店，把酒店看成我们的专属配套； 购买宝信润山的业主将成为温德姆酒店的终身VIP会员，每年可以定期享受酒店提供免费服务（高尔夫、健身、SPA、宾馆），增加宝信润山的附加值和尊贵感； 制作温德姆酒店沙盘，向来访客户介绍温德姆酒店，给客户最直观的感受； 制作酒店沙盘 宝信润山业主特权 媒体投放选择 户外大牌 借助宝信润山现有户外媒体资源，释放项目“2期别墅，载誉开盘”及“实景样板区公开”信息； 电台广告 选择合作广告电台，面向有车一族释放项目销售信息及活动信息： 5-6月配音词：看名车，赏名墅，送豪礼！宝信润山全石材合院法墅名车鉴赏季火热启幕，30万元汽车大礼包，50万名车保养基金，全城派送。鉴赏热线：8022 8888 投放时间：5月25日-6月25日 宝信润山作为高端别墅物业，常规线上媒体投放效果不大，不建议做大量的广告投入； 不建议把别墅的广告和高层的广告放在同一版面进行投放，当高层做促销广告时，容易降低别墅的品质； 仅在重大活动结点时，做适量广告投放，而且广告的主题也要以活动为主，通过活动来吸引客户眼球； 从项目当前面临的困境来看，产品规划设计已经基本定型，面积大总价高是不可更改的事实。而且宝信润山的别墅产品品质已经算是做到顶级，现在我们可以做的核心问题就是解决知名度的问题（来访量低也是知名度弱的表现）： 项目一期已经去化了40余套房源，老业主确实是我们的宝贵资源，关系维系一定要做好，充分发挥“老带新”的作用，但是相对而言我们的客户基数还是太少，还应继续去做高端客户资源拓展； 而线上推广，以当前的市场情况来看，想借助常规媒体的传播来扩大知名度，对于别墅这种高端物业，不仅成本较高，收效也是微乎其微； 现在我们唯一可以做的就是积极拓展客户渠道，利用各种渠道找寻高端目标客户群体，使这些目标客户和项目建立联系，让他们到项目地来，借助我们的实景样板区及优质的产品来打动客户： 目标客户渠道拓展 目标客户渠道拓展 名流、名师 名医、名家 名企、名车 奥迪、宝马、奔驰私家车主 矿大、师大等高校教授高知阶层 一院、二院、四院等医院的主任医师 银行金融业高管、理财大客户等 目标客户渠道拓展 通过对高端客群，具备的明显客户身份标签（名车、名师、名医、名企）来找寻圈层客户，针对同一领域的客户进行圈层客户渠道拓客，具体计划如下： 5——6月 7——8月 9——10月 11——12月 名车主题活动 文化主题活动 健康主题活动 理财主题活动 名车联谊主题： 汽车主题礼品派送； 汽车主题暖场活动； 名车试驾活动 古玩鉴赏主题： 宜兴紫砂壶礼品派送； 玉器、瓷器、字画、杂品鉴赏暖场活动； 名家古玩鉴宝活动 健康养生主题： 父母健康关爱活动； 秋季养生保健讲座； 名医健