河北老桥—房地产企业营改增准备印刷版.ppt

2、房地产企业销售收入因素——销售额 第三十三条　销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。 　　价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费，但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 　1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 　　2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 　　3.所收款项全额上缴财政。 营改增第106号文件 三、房地产企业税负因素分析 2、房地产企业销售收入因素——销售额 第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款 项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内： 　（二）同时符合以下条件的代垫运输费用： 　　1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的； 　　 2.纳税人将该项发票转交给购买方的。 　（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 　　1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 　 　 2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 　　 3.所收款项全额上缴财政。 　（四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。 三、房地产企业税负因素分析 2、房地产企业销售收入因素——销售额 代收费用的营改增巨大差异： 煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税）等 营业税：5%。 增值税：11% 三、房地产企业税负因素分析 2、房地产企业销售收入因素——视同销售 《实施细则》第四条　单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： 　　（一）将货物交付其他单位或者个人代销； 　　（二）销售代销货物； 　　（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； 　　（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； 　　（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； 　　（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户； 　　（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者； 　　（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 《营改增106》应税服务：向其他单位或个人无偿提供应税服务的。 三、房地产企业税负因素分析 2、房地产企业销售收入因素——视同销售 视同销售的计税依据： 第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额： 　　（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； 　　（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； 　　（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 　　属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。 　　公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。 三、房地产企业税负因素分析 2、房地产企业销售收入因素——折扣销售 纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。 国税函[2010]56号 三、房地产企业税负因素分析 2、房地产企业销售收入因素——筹划探讨 每个企业都希望售价越高越好，但是如何兼顾税负不会同步提高呢？ 三、房地产企业税负因素分析 3、房地产企业的进项税额 进项税额，就是在开发过程中，发生的属于增值税征税业务的支出，所取得发票上注明的税额。 成本构成 三、房地产企业税负因素分析 3、房地产企业的进项税额 （一）土地征用费及拆迁补偿费 　　（二）前期工程费（11%、6%） 　　（三）建筑安装工程费（11%） 　　（四）基础设施建设费（11%） 　　（五）公共配套设施费（11%） 　　（六）开发间接费