河北黄骅汽车城项目综合定位及规划设计建议沟通方案P.ppt

客户解读 客户描述及定位 本地原住民 机关企事业单位 油厂等高薪产业 周边乡镇城市化 教育相关需求 本区域长期居住人口，年龄25-50岁，2-5人/户，选择二室三室户型 在本地拥有较稳定的收入和较高的福利，年龄30-45岁，选择三室及三室以上 在当地属高收入、高福利人群，年龄30-40左右，选择二至四室的户型（多套） 相对收入不高，但可能拥有征地补偿款或自身有产业，年龄40岁以上，选择三室及以上 子女上小学或大学的，或学校教职人员，年龄在30岁以上，选择二室为主，部分三室 受拆迁影响，或因独立、婚房等影响，比例40%~50% 有一定的素养和品位，能够接受新事物，改善型或为父母养老购房，比例约15%~20% 较高的收入，能够支撑独立购房，能够接受新事物，为工作便利或婚房而购房，比例约15% 相对层次稍低，对居住条件思想较为固化，因改善及炫耀而购房，比例20%，呈上升态势 来源多样，但目前绝对数量不多，未来或有相当提升，比例10% 客 户 需 求 客 户 需 求 客户定位 客 户 需 求 客户解读 客户描述及定位 本地原住民 机关企事业单位 油厂等高薪产业 周边乡镇城市化 教育相关需求 本区域长期居住人口，年龄25-50岁，2-5人/户，选择二室三室户型 在本地拥有较稳定的收入和较高的福利，年龄30-45岁，选择三室及三室以上 在当地属高收入、高福利人群，年龄30-40左右，选择二至四室的户型（多套） 相对收入不高，但可能拥有征地补偿款或自身有产业，年龄40岁以上，选择三室及以上 子女上小学或大学的，或学校教职人员，年龄在30岁以上，选择二室为主，部分三室 受拆迁影响，或因独立、婚房等影响，比例40%~50% 有一定的素养和品位，能够接受新事物，改善型或为父母养老购房，比例约15%~20% 较高的收入，能够支撑独立购房，能够接受新事物，为工作便利或婚房而购房，比例约15% 相对层次稍低，对居住条件思想较为固化，因改善及炫耀而购房，比例20%，呈上升态势 来源多样，但目前绝对数量不多，未来或有相当提升，比例10% 客 户 需 求 主力客户 次主力客户 品质 抓住 带动 客户定位 第五部分 汇报回顾 ■ 重点内容回顾 汇报回顾 第一部分——项目属性认知 项目本体认知 本体的区位、地块、交通、配套、背景等多维条件允许项目开发成为当地高品质的项目； 项目外部属性认知 沧州和黄骅在环京津及环渤海的双环经济圈中地位正在上升； 黄骅具有丰富和完善的交通、资源、产业体系，城市房地产发展具有充足的支撑； 黄骅城市规划给了房地产市场以政府导向的支持，大学城给了项目区域以属性支持； 市场竞争环境 当前经济波动中前行，总体向好； 房地产作为经济的重要推动点，未来基本面仍然向好； 政策调控主要面向大城市投机与投资，未来中小城市的刚性需求基本不受影响； 周边房地产市场情况 当地房地产市场单一，产品及面积以多层、大面积三室为主，存在实现差异化的可能； 当地房地产营销水平较为落后，未来营销操作空间大； 汇报回顾 项目属性认知 项目定位 通过八个元素给予定位指导，推出项目定位—— 立足当地、辐射周边 中高品质的大型人文现代社区 汇报回顾 开发节奏及规划 开发节奏 地块一价值较高，但因为自身条件及市场现状的要求，地块一先动带动地块二，地块二多期建设； 规划建议 客观条件决定项目必须是多种产品类型搭配，产品应包含多层、小高层及高层产品； 规划建议一容积率约1.65; 规划建议二容积率约2.06； 汇报回顾 产品分项建议 产品分项建议 项目总体风格及立面建议采用德系风格，在不脱离市场的情况下尽量满足品质； 考虑到地块条件，总体采用从南向北的渐高排列； 适当引入成熟市场的户型产品观念，引领市场； 交通采用“十字”型主交通线，辅以次级社区道路及社区步行道，组成内部交通体系； 草地、灌木、树木、乔木等组成项目的多层次绿化体系； 项目主入口设于项目南侧，次入口位于西侧，未来根据需要增设2个左右的分流入口； 作为项目最直观的符号，建议设立较为突出的精神堡垒； 以三大核心景观点为主，辅以多个社区次级景观点，共同组成项目的景观体系； 建议营销中心设立在地块上，并通过样板间展示新颖的生活居住理念和方式； 通过主干道围挡、营销中心及样板间、主入口、精神堡垒及入口景观共同组成项目首期四个景观点 精心打造地下车库入口及指示牌等社区公用设施； 建议营造贯穿水系，可否考虑引入项目东侧的小河，作为自然水系？ 产品分项建议——补充建议 在新工艺、设备设施、安防系统及数字网络智能化方面提出补充建议； 汇报回顾 客户解读 客户分析 本地客户是购买主体，主要是当地机关及企事业单位人群 其他来源于周边区县升级客户，及因教育、学校因素而被吸引的客户； 客户发展状况 当前一段时间主体客户是地缘客户和周边吸