河南九九紫墅比别墅项目园前期策划p营销推广方案.ppt

* * 龙湖小院青城B2-2型 * * 龙湖小院青城B3-1型 * * 2、谷2内高层调整 谷2内2栋高层向西红线界外移，移出红线之后靠山体布置。通过公司对外协调，形成项目利润增值点。 山体 * * 项目内精品酒店作为项目的商业配套之一，同时作为项目有力一个卖点存在，根据公司招商与以后招商面临的机遇，借“外力”尽早进行开发，一方面配合项目的营销工作，同时避免大体量商业体销售时存在客源、价格等因素不明朗、时间过长、周期不定等风险。 3、精品酒店部分的调整 * * 原则上商业配套需要先行，经营需要先行，但作为项目的商业配套之一的精品酒店暂不开发的理由分析： （1）对于本项目精品酒店，开发商意在出售，无意自已执有； （2）对于本项目精品酒店，开发商无意长时间经营。 （3）对于本项目精品酒店，开发商无意因的资金投入，而带来因资本回收问题拉长周期，或由此带来的无畏成本和消耗，造成其它成本加大。 （4）对于本项目精品酒店，开发商无意把规模作大。只是作为项目的一个配套存在，成为一个理想的“私家会所”即达到开发的即定目的。 所以结合以上分析，调整精品酒店借“外力”进行开发，以达到规避开发商开发的即定目的。但从营销的角度要求配套商业与经营要先行，所以酒店的招商与经营工作需要积极筹备。 * * Part七：本项目开发利润可行性研究篇 * * 本项目开发利润可行性研究篇 * * 经济指标和条件： 总用地面积：68378.48㎡ 土地费用预估：103×25=2575万（25万/亩，为下汤镇区域土地市场预估值）； 别墅：12537㎡（开发面积暂定为原方案的面积不变）； 别墅的销售均价6000元/㎡（市场预估销售成交均价，后附分析）； 类别墅产品销售均价4000元/㎡ （市场预估销售成交均价，后附分析）； 别墅和类别墅成本2800元/㎡（除地价之外单方成本总和，为预估值）； * * 本项目销售价格定位思考分析： （1） 定性法项目价格定位 ①在平顶山房地产市场，通过横向定性作价格对比分析： 通过本案第Part一部分《2011年本物业市场现状研究》的分析，2011年平顶山市场价格走势，新城区、老城区和湛南区域房地产价格区间如下； 老城区楼盘均价区间在3900-6600元/㎡； 东城区楼盘均价区间在3800-3900元/㎡； 湛南区楼盘均价区间在3500-3900元/㎡； 新城区楼盘均价区间在4300-6800元/㎡； 从以上价格分析看出，别墅6000元/㎡销售均价和类别墅4000元/㎡销售均价并没有脱离平顶山市场和平顶山客户群体的承受能力，所以本方案对别墅6000元/㎡和类别墅产品4000元/㎡价格定位具有市场可行性。 * * 二、项目价格体系建议 1、花园洋房均价表现： 4000元/㎡ 2、度假公寓均价表现： 4000元/㎡ 3、别墅均价表现： 6000-8000元/㎡ 4、别墅王均价表现： 12000元/㎡ * * 三、建筑风格建议 本项目建议采用充满地中海风情西班牙建筑风格。 * * 建议西班牙建筑风格理由研讨。 （一）西班牙建筑风格的八个主要特点： 纵观经典西班牙建筑，我们不难总结出以下八个特点，它们表达了西班牙建筑的共同之处，证实了这种建筑风格及形式的美观和宜居性。 1、海湾式布局：西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，一些西班牙项目通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。 2、层级分明的规划设计：西班牙建筑通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。 * * 3、创新联排别墅独栋化：以往的联排别墅大多是多联体的简单复制，不具备可识别性和整体感官效果。而在现在的一些西班牙建筑项目中，设计者通常用模块的形式雕筑联排别墅，每户不再是简单的复制。这样的设计对于过客是美景的享受，对于家人则是舒适的生活空间。 4、浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。 5、具有典型的西班牙建筑元素及特征：从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。 * * 6、取材朴实，产品完全手工化、精细化：西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却非常有视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水等都可