河南信阳凤凰新世界领航商业项目营销推广方案全.ppt

在推广上，我们总的指导思想是高举高打，站在运营城市的高度。 把握入市的姿态，一定要有高度才能建立市场标杆。 推 广 策 略 一定要过目不忘，穿透力强，深入人心，符合 项目特质，突出品质感； 形 象 包 装 营造出销售氛围，体验式营销才是营销上乘之道； 现 场 包 装 根据市场区域比较法制定价格，坚持“低开高走，小幅递增”的原则。随着项目的重新包装，开盘前强势推广，树立项目的高度物业形象。 由于本项目临外街的近20间铺面价值、人流各方面都是有很大优势，是处于旺铺的行 列，对于购铺者而言，是很有吸引力的；故采用按套整体出售的策略； 而内街的铺面由于地理位置和面积等因素，商业的氛围较弱，应实行返租策略，减少 购铺压力，坚定客户信心。开盘价格大致定位： 商铺一层均价28000元/平方； 商铺二层均价14000元/平方； 商铺三层均价10000元/平方； 住宅实现均价4100元/平方。 定 价 策 略 根据市场行情的变化，为制造销售高潮，我司建议在销售过程中给与前期已交定金客 户和开盘当天订房客户一定的折扣。 本次开盘选房客户凭认筹VIP卡在规定时间内签约，均可享受住宅每套2万元认筹金抵3 万元总房款，商铺3万元认筹金抵5万元总房款优惠政策； 除VIP卡优惠外，本次开盘选房客户可获得一次性付款优惠2%， 按揭优惠1%的优惠政策； 临街整套商铺一次性付款可享3%优惠，按揭可享2%优惠； 开盘当天定房客户也可享受以上优惠政策。 开盘价格执行策略 招商推广策略及租金策略 营销节点的把握 2010年9月1日----2010年10月6日 07/11/18 08/1/1 2010年10月7日 入市强推期 蓄势认购期 开盘热销期 07/10/20 推广概念、推广调性的确定； 整体营销推广计划的制定； 案场氛围的营造； 案场宣传物料的准备及更换； 销售人员培训； 密集的硬软性广告投放预热市场； 逐步筛选和确认重点客户。 强势推广项目高端形象； 隆重的开盘庆典活动； 多项促销公关活动； 实现销售的持续火爆； 时间：2010年9月1日-9月20日 重点：销售、招商同步启动，解决投资客的后顾之忧，全城商户拜访，初步进行摸 底，了解各行业品牌大户的购铺、进驻意向，若有意向可先进入实质性洽谈，初步确 定有购买意向的客户。 配合：户外广告、报纸广告、网络广告DM单、现场展版、手机短信、商业楼书、商业 业态规划平面图等； 第一轮——全城客户搜寻 时间：2010年9月20日-10月1日 重点：全城传播项目投资价值的全新理念，逐步筛选目标客户准确了解客户信息，为 开盘营销策略调整做准备。 配合：户外广告、报纸广告、新DM单、现场展版、手机短信广告等； 第二轮——重点客户蓄水 时间：2010年10月7日 重点：“凤凰新世界，财富大引擎”开盘盛典， 临街金铺财富拍卖；签约客户现场抽奖活动； 第三轮——开盘盛典活动 开盘目标— 住 宅 销 售 45% 商 铺 销 售 65% 2010年10月7日开盘 成本 土地、工程、建安、管理、销售…… 项目经济测算 物业形态 高层 容积率 4.6 总用地面积 27413m2 住宅总建面积 71743m2 建筑密度 53.84% 编号 计列项目 单价(元/m2) 数量(m2) 总价(万元) 备注 1 总销金额 4000 71743 2 建安成本 1300 71743 3 景观工程 30 71743 含设计 4 建筑设计费 15 71743 含施工设计 5 管理费 3% 71743 6 定额保险金 0.3% 71743 7 监理费 1.5% 71743 8 不可预见费 3% (2+3+4)项 10 营销推广费用 4% 总销金额 11 营业税及附加 13% 总销金额 12 所得税前成本合计 13 利润 总销金额-成本 4153.09 户外媒体：在项目周边进行区域封杀，在市重点地段增强客户接触频率； 报纸媒体：信阳日报硬性广告及软文炒作； 直投杂志：直击高档酒店及娱乐场所高端客户； SP活动营销：公关活