河源房地产市场分析报告.ppt

一级竞争项目分析 二级竞争项目分析 【价格分析】目前河源市住房价格稳定，2012年第一季度市区商品房平均价格维持在4270元左右，价格较为平稳。 2008年 2009年 2010年 2011年 2009年市区商品住宅成交均价为3200元/平方米，同比增长7.6%。 大部分商品住宅成交单价在2500元/平方米—3500元/平方米之间，占交易总量的70%左右。 目前随着地价上升、利率提高、税费增加、建材价格上涨等因素，总体来说河源市区目前的房价定位还是比较合理。 与周边城市相比具有价格低的优势。 2008年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济形势进一步恶化影响，房价下跌， 商品住宅销售加权平均价格为每平方米2920元左右，环比下降2%。 “国八条”确立基调，明确调控措施。货币环境全面收紧，中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。议指出要突出把握好“稳中求进”的总基调。 时间类型 2010 2011 同比增长 全市 市区 全市 市区 全市 市区 房地产开发投资额 23.19 16.04 42.82 31.32 84.6% 95.3% 商品住宅投资额 19.69 13.27 31.90 21.50 62.0% 62.0% 2010-2011年河源市房地产开发投资情况表?? 单位：亿元 2011年，河源市房地产开发投资保持了持续、健康的增长速度，开发投资活跃，房地产开发投资主要为商品住宅 ??? 2011年，全市房地产用地出让面积42.53万平方米，同比下降41.6%，成交金额6.62亿元。其中市区出让土地面积16.28万平方米，同比下降71.7%，成交金额5.41亿元，同比下降45.4%。从数据来看，由于2011年受到国家严厉房地产调控政策影响，用地政策收紧，用地指标紧缺，相比2010年，出让土地面积和成交金额都有明显的减少。各县区土地出让发展不平衡，市区土地出让面积和金额占全市多数，相比之下，五个县土地出让成交量较小。 【客户来源】本市客户在河源市场份额占主导地位，占到整体的63%，而本省客户原籍基本均为河源市。 河源市典型楼盘客户结构调查:本地客户所占比例最高，一些深圳、广州客户原籍基本上也在河源。 河源商品房客户来源分析 从商品房客户来源分析，本市人员购买商品住宅比例为63%，是普通住宅的消费主体；本省购买比例为20%，两种来源客户相加占据客户来源的83%。 项目 成交客户分析 时代花园 主要面向河源本地客户，20%左右河源籍广州、深圳客户 凯旋国际 以河源本地私营企业主、公务员为主，部分广州、深圳投资客户 雅居乐花园 以河源本地人为主 东江首府 75%河源本地客户，25%左右河源籍广州、深圳客户 宝豪御龙湾 以河源市本地人为主，投资客5% 凯旋城 客户主要来自河源本地 典型楼盘成交客户分析 【客户需求特征】目前河源市自住性客户比较青睐中小户型和中低价位商品房，部分四房以上的改善型住房也较受市场欢迎。 客户 需求特征 1 2 3  购买自住性住房的人群 比较青睐中小户型和中低价位的商品房。90-120㎡的二房、三房比较适合本地家庭成员构成的需求。这部分刚性需求在2009年得到释放，但潜在的刚性需求仍然存在。 有改换住宅需求的群体 目前河源市改善性住房需求目前也日渐兴起，主要体现在价格4000-5000元/㎡、面积144㎡以上、四房商品住宅方面。 大批的外来投资置业客 河源市的工业园区与高新技术开发区，引进了一批国内外知名企业，随着产业群的形成，将吸引大批的外来投资置业客，此类顾客对住房质量要求很高。 城市房地产市场分析 Part 2 整体房地产市场分析 竞争分析与未来供应 房地产市场小结 【市场竞争分析——板块竞争】目前市场大盘的供应主要集中在三个区域：新城区板块、文化广场区域、高新区板块。 东方比华利山庄 万隆一品 时代花园 德润东方银座 金堤雅湾 康城水郡 雅居乐花园 华达凯旋国际2 高新区板块：片区楼盘以中低档次为主，中兴、汉能、东芝等大型企业的相继进驻为片区提供了无限的投资商机，总价低、性价比高吸引了大批的投资客前往该片区置业 宝源区板块：片区产品供应较有特色，康城水郡的别墅、东方比华利的纯复式户型等，由于产品独特、设计新异、品质景观具佳，产品受市场认可度较高 文化广场区域：片区依附于文化广场、体育公园、江景等配套资源，是河源市商业文化中心和高端项目集中区域；目前，在售楼盘以东江首府为代表，品质档次位居全市之首 新城区板块：本项目所在板块，是河源市未来的CBD，也是未来大盘供应集中区域 【市场竞争分析——板块内竞争】未来板块供应楼盘集中，整个板块已经成为河源市房地产市场发展的重点板块。 德润东方银座