海雅缤纷城市调报告.ppt

SCP PLAZA 租赁部市调报告 时 间：2015年8月 市调项目：海雅缤纷城 项目概况 时间：2013年1月19日（试运营） 2013年9月13日（正式开业） 建筑总面积：260978.27m2 可租赁面积：近200000m2 楼层构成：B3~L6 停车位：约3000个 主力店：海雅大剧院、海雅宴会厅、BUY-IT精品 超市、万达IMAX影城、欧悦冰场、海雅 百货概念馆 开发商：新安湖实业有限公司（36亿） 定位：中高端大型社区型购物中心, 目前深圳西部最大的商业综合体 主要业态：零售/百货、餐饮、休闲、文 教、娱乐、运动 品牌数：2500余个 区位信息 地理位置 交通条件 商圈情况 消费群体 位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，东北侧是建安一路，西北侧是新圳路，东南侧是宝龙北巷，西南侧是宝民一路。 周边有10多条公交线路可直达缤纷城方圆1km内的位置。目前地铁站距离较远，最近的灵芝站距其1.1km。 新规划的地铁10号线将在距其500米的宝安中学建站，将成为距离最近的站点。 地处宝安老区，公路狭窄，易造成地面交通拥堵。 位于宝安前海中心区核心商圈，该地区将规划为“东方曼哈顿”国际都会区。 周边商业中心分布密集，有天虹商场宝安创业店、华润万家、女人新世界、华丰商贸城、国美、苏宁、家乐福、人人乐、新安商业街、富乐居家居广场等。 周边同时还密集分布了高档酒店、写字楼，以及各大金融机构。 1. 来自北面老旧居民区的宝安老城区 居民，具有一定的购买力。 2. 来自西面城中村甲岸村的初来深圳 打工的年轻人，经济实力较弱。 3. 来自西北方“润恒御园”、“熙龙 湾”等高档住宅区的高端消费人群 （距离相比前两者较远）。 经营模式 @招商 1 引进多家华南首店 自建品牌业态丰富业态 经营模式 @推广营销 主题活动 明星到店 特色节日 文艺表演 少儿艺术 文化营销 不同业态 跨界互动 + 外观结构 宴会厅 大剧院 住宅 住宅 溜冰场 时尚购物 休闲购物 休闲购物 外部地块呈不规则形状，建筑整体由2栋塔楼状住宅和购物中心组成。 住宅区落位相对独立，动线与商业区相分离，塔楼设置未对商业造成影响。 购物中心地下1层，地上5层，局部6-7层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目3个主要节点。 项目出入口主要设置在道路交汇处，整体客流导入性强。 市区、宝安中心区的客流主要从南广场进入；宝安老城区客流受海雅百货的吸引，主要通过北广场到达。 业态分布 面积占比（海雅百货算作主力店） 31% 22% 47% 数量占比（海雅百货算作主力店） 4% 18% 78% 楼层信息 @ B1 水平动线 主动线呈哑铃状，两端分布了主力店Buy It，以及次主力店HM、Zara、优衣库，有效起到带动客流的作用，便于增加主动线沿路小k位商铺的到客率（L1以上各层同理）。 支动线呈环状，通过诸多餐饮店铺带动客流循环。 垂直动线 支动线上以及小k位附近分布的扶梯可分流主动线上的人群，方便客流上下楼。（楼上各层同理） 楼层信息 @ B1 百易特超市、Zara（次）、优衣库（次） 主力店 超市、特色餐饮、快时尚 主要业态 餐饮业态品类繁杂，快时尚品牌多为进口 品牌特点 楼层信息 @ L1 水平动线 环形动线与T字形动线结合，有效连接了平面上的四个不规则区域，增加了可放入店铺的数量，大幅降低店铺面积，增大了动线上的人流量，进而使坪效增大。 垂直动线 扶梯分布醒目，且梯口有各楼层的店铺导视图，便于消费者查阅。 直梯与观光梯分布位置隐蔽，多数在消防通道内，不易被察觉，使用率低。 扶梯 观光梯 直梯 宴会厅直达梯 海雅百货（化妆品 / 精品） 主力店 楼层信息 @ L1 百货、服饰、珠宝、银行，多为奢侈品 主要业态 多为意大利品牌，少量西班牙、德国、法国、及国产老字号品牌，价位700 — 4000之间 品牌特点 楼层信息 @ L2 海雅百货（皮鞋 / 皮具） 主力店 百货、大女装、商务男装、精品 主要业态 多为国产品牌，少量意大利、德国、及英国品牌 品牌特点 楼层信息 @ L3 海雅百货（运动 / 休闲），海雅大剧院（L3~L5） 主力店 百货、剧院、休闲男装、少女装、内衣、餐饮 主要业态 服饰品牌国产与进口兼备，出现了户外品牌与内衣品牌 品牌特点 楼层信息 @ L4 万达IMAX影城、欧悦冰场 主力店 电影院、冰场、餐饮、儿童