深圳招商地产布吉项目营销策略.ppt

集中商业案例 太古广场各层平面图： ：商场出入口 集中商业案例 太古广场各层平面图： 太古广场根据项目地块坡度及周边交通人流导向等因素每层均设有与外界联通的出入口，包括地下、地面及空中连廊提升商场通达性，有效增加商场客流量提升项目商业价值。 集中商业建议： 根据项目地块指标及地势特点，建议集中商业可设置三层，首层（布龙路下方）设置车辆出入口及铁西路主入口；二层为布龙路及塘径西路主入口；三层为小区住户主出入口。 ：商场出入口 地块编码 用地性质 用地 (平方米) 建面 (平方米) 覆盖率 基底面积（平方米） 07 商业用地+二类居住用地 40461 226185 30% 12138 28235平米集中商业的布置，存在2种形式。 形式1：集中商业完全满铺07地块，集中商业设置3层，商品住宅与返迁房共同布置在集中商业上。 形式2：集中商业部分覆盖地块，集中商业设置4-5层，上面布置商品住宅为主，临近铁路沿线返迁房，并直接落地。 商铺和住宅分布建议 体量定位 为有效区隔商品房与返迁房，建议采用形式2，达到商业与住宅的价值平衡 星河国际 首期商业和住宅铺排案例 合正汇一城 汇一城建面33万，自身拥有近8万平米的商业配套，包括主 题式街铺、大型mall的配置，利用所处碧海中心区“二岛 一核心”中商业区核心的先天优势，凭借强大辐射力与号 召力，以地铁加mall加中心三大价值要素，引领全新的、 都会的、便捷的前沿生活模式。 一、布局建议 二、价格建议 三、开发建议 集中商业 01/02地块 五、首期返迁房建议 四、商业建议 收益测算 01地块商业建议 地块 编码 用地性质 用地面积(㎡) 建筑覆盖率(%) 地面以上建筑面积(㎡) 容积率 备注 01 二类居住用地 8982 50 53300 5.93 提供约4.55万平方米保障性住房；裙房商业建筑面积约5000平方米 01地块规划为保障性住房及6000㎡配套商业，建议设置两层商业，主要功能为水晶玉石、珠宝产业的展销及服务配套功能 01/02地块 玉石产业升级需求：为远期玉石产业的深加工、文化增值提供交易、展示、商务会议的平台。 项目高端价值提升：裙楼商业的存在，对于销售期的项目价值提升和项目入伙后的社区运营，均有极大的积极作用。 项目街铺价值的提升：裙楼与项目启动区集中商业形成项目商业走廊的2个节点，能够吸引主动性消费人流，大大提升项目街铺的价值。 以酒店式公寓弥补片区商业办公缺失：02地块在相当长时间内处于死角位置，主楼的价值难以体现，配置酒店式公寓集居住及办公的功能，为水晶玉石产业升级提供硬件配备。 02 地块 用地性质 用地面积(㎡) 容积率 地面以上建筑面积(㎡) 备注 02 商业服务业+ 二类居住用地 6323 5.9 37306 以商业服务及公寓功能为主；主要功能为产业配套的酒店、商务办公。 原规划定位 保留02裙楼商业的意义 07 02地块商业建议 01/02地块 写字楼方向不可取 布吉市场目前无真正意义的写字楼市场，5大产业办公主要集中在厂房和民房中。 布吉最主要的可注册办公商住楼盘为百合星城，其三级市场的价格表现不如关口片区的普通商品住宅。 02地块商业建议 01/02地块 建议选择酒店式公寓方向： 目标客户群： 投资群体：主城区中高端投资客（不限购）。 自用群体：三联片区玉石产业的私营企业主，需要小面积公寓做为玉石产业升级的注册办公场所，同时兼具居住功能。 面积建议： 02地块为第四期开发，以资金回笼为首要目的。按照商业裙楼价值递减的常规规律，建议酒店公寓裙楼设置调整为两层，面积为6700平米。 02地块商务公寓面积37400-6700=30700平米。 户均面积建议： 深圳热销公寓面积一般在30-60平方米之间。 建议项目酒店式公寓面积范围控制在30-100平米之间，并以30-60为主的面积段。 02地块商业建议 01/02地块 调整方案整体商业面积分配 商业形态 建筑面积 服务目的 备注 集中商业 28235 聚集区域消费人流，为商铺、酒店和后期玉石商贸综合体聚集消费和参观人流。 07地块 街铺 30385 为现有玉石交易、展示提供商业平台 01地块6000，06地块13950，07地块6315 02地块裙楼 6700 为玉石文化活动、国际博览和商务洽谈提供活动场所和展销平台。 02地块两层裙楼 酒店式公寓 30700 可注册办公，成为玉石文化升级的研发和办公场所。 提供酒店式服务，可为玉石文化外部合作单位人员提供临时住宿和酒店式服务。 紧靠玉石文化商贸综合体，便于为来访的客商提供居住场所。 02地块其他建筑面积 合计 96020 整体商业配比 4步推导确定项目首期户型比例 步骤1：布吉区域二级市场供应初定 步骤3：布吉区域三级市场热销户型修正 步骤4：成功大盘开