湖北宜昌会展项目前期策划定位报告P.ppt

* * 香蜜湖1号(1/2)：以低密度产品启动，后期启动高层，来取得销售的量价齐升 案例借鉴(3/3) 05.6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06.1月 2月 9月 工程节点 … 6.30南区TH获得预售证 8.30售楼处、园林、样板房开放 8.30所有TH获得预售证 12.17TH入伙 12.30高层取得预售证 … 07年 6月 12月 25000 30000 35000 40000 45000 50000 中信红树湾高层 红树西岸 香蜜湖一号高层 2005年 2006年 2007年 2008年 30000 40000 50000 60000 70000 香蜜湖一号别墅 星河丹堤别墅 2006年 2007年 香蜜湖1号领先但不脱离当时豪宅主流价格体系的定价，保证了项目启动销售的成功，也为后期价格提升打下了基础。 水榭花都三期 10000 水榭花都TH三级市场价格 * 香蜜湖1号(2/2)：工程进度完全配合推售计划,做到完全实景展示，展示体系全面到位 案例借鉴三 推售原则：工程进度完全配合前期展示需要，正式开盘时现场展示到位 05.6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06.1月 2月 3月 9月 工程节点 营销节点 阶段销售目标 … TH：24套；双拼：5套 TH：30套；双拼：4套；叠拼：20套 TH：25套；双拼：3套；叠拼：15套；高层：300套 6.30南区TH获得预售证 8.30售楼处、园林、样板房开放 8.30所有TH获得预售证 12.17TH入伙 12.30高层取得预售证 7.3产品发布会（认筹）；7.23一区选房 9.17二区选房 06.1.7高层选房 … 07年 6月 12月 入口 样板房 岗亭与私家道 主景观区 会所 启动价值展示体系全面到位 * 案例分析总结： 案例启示 形象价值标杆：以强势资源的高端物业亮相市场 前期启动强势资源区域，树立形象 打造核心展示区：树立项目形象、营造生活氛围 体现产品素质：树立高端产品形象 形象完全树立：价值受到市场认可，人气大幅度提升 市场抗性降低：推出住宅产品，消化容积率 销售价格提升：增加了经济效益，价值最大化 后期提高土地利用率,搏取更高利润 * 本项目启动的三大原则： 启动原则 启动原则一： 先期最优产品展示，次优产品入市，注意整体形象 启动原则二： 后期借助高形象推出最优产品，博取高利润 启动原则三： 每期不同产品搭配，产品分工明确，保证速度与利润均衡 * 功能分区回顾：充分结合项目内外部资源，把整体项目分为六大区域 水上娱乐区 公共休闲区 风情商业区 富人区 中坚力量居住区 通过六大分区，充分整合项目内外资源，为客户提供更高附加值，从而最终使项目实现更高利润！ 郊野运动区 * 启动区选择：根据项目启动区的原则及项目的功能分区，启动区由广场及附着物、楼王（售楼处）和首期产品三部分组成 方便项目施工道路组织； 去除项目不适合开发的坡地； 良好的资金回流速度； 合理的交通动线； 良好的形象展示； 前几期启动可形成有效联动； 启动期选择6大前提 标志性 完整性 利于施工 利于销售展示 启动期选择四大标准 形象展示：项目的入口广场及其附着物、沿湖道路、楼王（售楼处）以及湖心的船形咖啡吧的设置，主要是提升项目的形象展示，树立高端项目的形象； 产品入市策略：最优产品展示（楼王），次优产品入市，如下图所示，保证项目的价值最大化。 入口广场 产品 楼王（售楼处） 船形咖啡厅 南区次优产品 南区最优产品 草皮 * 写作思路 物业发展建议 建筑立面建议 整体定位回顾 户型设置建议 园林景观建议 配套设施建议 物业管理建议 整体规划建议 总体原则确定 规划理念 整体规划 物业管理 创新科技 启动区选择 启动区策略 启动区策略 * 启动总策略：演绎山水顶级别墅体验场景，迅速建立市场影响力 启动总策略 结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况以及案例启示，制定本项目启动区三大策略： 配套先行 核心展示 强势产品 船形咖啡厅 打造楼王产品，并作为前期售楼处； 格林威斯广场及其附着物 亚洲第一高喷 临湖独栋树形象 联排和叠加回现 * 配套：先期在临近售楼处（楼王）的湖中心建设船行咖啡厅，通过栈道与售楼处相连，充分演绎湖居优雅生活 配套先行 湖心咖啡厅 可考虑在湖中心建设一个湖心咖啡厅，通过木桥与木栈道与售楼处相连接，做为项目的配套设施之一； 船形咖啡厅要在项目前期进行先行启动，提升项目的整体形象与档次； 后期考虑和名流会所通过木栈道进行相连。 * 展示（1/3）：广场南侧半岛先期建设一栋楼王产品，并作为前期售楼处；广场南侧会展及5期用地先铺草皮作为展示区 核心展示 楼王 一期建设广场南侧半岛的1200㎡独栋楼王产品，作为项目的话题产品，并可以作为项