物业日常管理与维护工程管理教案.doc

第五章 物业日常管理与维护---工程管理教案 第一节 房屋维修管理 房屋维修是物业服务最经常、最持久、最基本的工作内容之一。 房屋竣工交付使用以后，会逐渐陈旧、破坏，使用价值也会逐步降低，为了延缓这个过程，就需经常进行维护、保养和修缮工作，使物业达到保值、增值的目的。 一、房屋的维修概念 房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。 狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修； 广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。 二、房屋维修的特点 1、现有房屋的养护维修：在现有房屋基础上进行；对房屋的结构、部分项目进行养护维修，局部或全部的更新、修复。 房屋维修是大量的、经常性的工作。房屋使用期限长；在使用中由于自然或人为因素的影响；会导致房屋的损坏或使用的功能的减弱。 维修项目多、涉及面广、零星分散。各类房屋装修材料品种、规格多，备用材料的规格和品种也多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。 房屋维修技术要求高。房屋维修有独特的设计、施工技术和操作技能的要求；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的装修标准也不同。 房屋维修具有生产和服务双重性。生产性是指房屋通过修缮可使房屋增值；服务性是指房屋维修的基本目的是为住户提供服务，保证房屋的正常和安全使用。 房屋损坏现象和原因： 房屋损坏现象 外部损坏现象：屋面、外墙、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象； 内部结构损坏有：装修、内门窗、各类室内设备磨损、污损、起壳蛀蚀及破坏现象。 房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 房屋损坏的原因 自然损坏 自然损坏的因素： ①气候因素：房屋因进经受自然界风、霜、雨和冰冻的袭击以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部产生老化和风化。 ②生物因素：主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，是建筑物结构的断面减少、强度降低。 ③地理因素：主要是指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降及地基烟碱化作用引起房屋的损坏 。 ④灾害因素：主要是突发性的天灾人祸，如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。 人为损坏 人为损坏的因素： ①使用不当：由于人们在房屋内生活或生产，使用的合理程度等会影响房屋的寿命。还有不合理的改装、搭建不合理 地改变房屋说用途使房屋遭受破坏。 ②设计和施工质量的低劣：这是先天不足，房屋在建造或修缮时，由于设计不当，施工质量差，或者材料不符合要求等，影响了房屋的正常使用加速房屋的损坏。 ③预防保养不善：有的房屋设备，由于没有适时地采取预防保养措施或修理不够及时，造成不应生产的损坏或提前损坏，以致房屋破坏，倒塌事故。 房屋管理的内容 目的：确保房屋的完好 （一）、房屋质量管理 安全检查非常重要，是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。 房屋完损等级分类 完好房。 基本完好房。 一般损坏房。 严重损坏房。 危险房屋。 房屋完损等级的评定 房屋完损等级评定的要求 房屋完损等级评定的基本做法。分为定期和不定期两类。 房屋完损等级的评定方法：房屋结构分为四类：钢筋混凝土结构，混合结构（钢筋与砖木），砖木结构，其他结构（竹木、砖石、土建造等）。各种房屋分、装修、设备三个组成部分进行评定。 危房的评定与解危办法 制定划分危房的标准：整幢危房，局部危房，危险点。 建立危房鉴定机构，组织鉴定 确定解危办法，监督检查排险情况：观察使用法，处理使用法，停止使用法，整体拆除法。 房屋完好率、危房率的计算 房屋完好率＝（完好房屋的建筑面积+基本完好房屋的建筑面积）÷管理房屋总的建筑面积×100% 危房率＝整幢危险房屋的面积÷管理房屋总的建筑面积×100% （二）房屋维修施工管理 房屋维修施工管理，是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。分为委托专业施工队及自行施工两种。 维修施工管理的基本内容 落实房屋维修任务，绘制计划、方案，组织设计； 开工准备：临时迁移、施工水电、材料采购、施工方案等 材料与技术管理 大、中修和改造工程，均衡交叉施工，质量控制、协调衔接。 现场平面管理、合理利用空间。 维修施工管理的程序和方法 制订房屋修缮设计方案 落实房屋维修施工任务 施工组织与准备 技术交底和、构件检验 施工调度与现场管理 质量管理与施工安全 修缮工程竣工交验 （三）房屋维修和责任关系 基本原则： 新建房屋在保修期内 保修期满后 其它情况 （四）维修档案资料管理 1、房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料 2、现有的房屋及险情设备的技术资料 3、房屋维修的技术档案资料等 （五）房屋维修