物业服务机构及其设置.ppt

三、物业服务公司设立条件和审批程序 三、物业服务公司设立条件和审批程序 拓展阅读 The Work of the Engineering Division The engineering division performs work in several areas: electrical; plumbing; heating, ventilation, air conditioning; general maintenance and repair; preventive maintenance; renovation; and water management. The property’s own engineering staff concerns itself primarily with maintenance in each of these areas. Local building codes and/or lack of time of personnel in the engineering division may dictate that outside contractors must handle large installations, changeovers, or new construction. The use of contractors is often dictated by applicable codes and by the fact that the engineering staff frequently has insufficient time and personnel to handle such work while attending to regular repair and maintenance. 课后作业 查找国际、国内与所在地知名物业公司各一家，并进行资料整理与从事业务类型的分析。 第四，要防止两种相反的倾向 一种就是业主至上，或者叫做业主至上主义。一切权力归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利，且不承担义务，一切围绕业主的产权做文章。认为业主(代表)大会是最高决策机构。对物业管理公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范笼而统之，一笔带过。这种业权至上、不能说、不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担责任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的。 另外一种倾向就是所谓物业管理就是“管理”，物业管理公司就是“管理者”的观念。有些发展商没有意识到商品房经过交易后自己位置的转换，有些物业管理公司以当然的管理者、领导、 “太上皇”身份来“治理”业主，由此导致了一系列的法律纠纷地出现。 关于业主和物业管理公司关系的问题，有人曾采访过一位著名的物业管理公司经理，这位香港经理有过很精彩的阐述。 问：你很早就在不同报纸上写文章讲“主人”和“仆人”的关系，现在很多人反对，认为应是“平等”关系，你为什么还坚持用“保姆”来比喻? 答：我认为提出把“主人”和“仆人”的关系变为“平等”关系是将两个不同的概念混为一谈。“仆人”和“主人”本来是“平等”的，提出这个问题关键是作为“仆人”的人自己把自己看低了，不是“平等”才有选择权，“仆人”一样有选择权。家里找过保姆的一定碰见过保姆问您家有没有彩电、洗衣机，有没有她的单独住房，如果您没有，她很可能不去。同样，物业管理公司也可以选择接受或不接受委托管理某个物业。我们说“平等”是指互相选择、签订和执行合同的“平等”，我们说“主人”和“仆人”是要解决谁听谁的问题。 家里请了保姆，绝不意味主人可以要求保姆超出合同规定的内容和时间去干活，主人可以随意克扣保姆的工资，任意侮辱、糟蹋保姆，但是，保姆干活时必须按主人的要求去做。 问：按照你的说法，“仆人”听“主人”的，一个物业区域有那么多业主，众口难调，物业管理公司是否意味着无法管理了? 答：我相信有这种思想的人一定不少，包括很多业主，也包括物业管理公司，我认为这是由于人们对物业管理这个新生事物还没有充分认识。我讲“仆人”要听“主人”的，是指物业管理公司要听全体业主的，而不是要听某个业主的。我这样说绝不是说物业管理公司不需要听取每个业主意见，而是说物业管理公司不是按某个业主的意志办事。 几乎从我国开始物业管理以来，业界就广为推崇“业主至上”口号，业主被称为“主人”、“上帝”、“衣食父母”，物业管理公司自谦为“仆人”、“保姆”、“管家”。 但从我国近年来物业管理的实践来看，“业主至上”也给物业管理和业界人士带来不少困惑和烦恼。 业界人士开始