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物业管理法规及基本制度 公司内部员工培训课件 2011年6月 前言： 俗话说的好：没有规矩就不成方圆，大到一个国家，小到一个家庭，因此，国有国法，家有家规，说的就是这个道理。 法是国家制定或认可，并通过国家强制力执行的的社会规范，作为物业服务人，必须学习、深刻理解、全面掌握物业法律关系，应用法律解决各类矛盾纠纷，为建立和谐的物业服务法律秩序作出贡献。 宪法，就是一张写着人民权利的纸 ——列宁 第一部分 物业管理法规 第一节 物业管理法规概念 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法规渊源 第四节 物业管理法规层级 第五节 物业管理法律责任 第二部分 物业管理制度 第一节 制度发展的背景 第二节 制度前瞻的延续 第三节 制度配套的规章 第一节、物业法规基本概念 （一）法规概念 1、广义的物业管理法规：调整物业管理社会关系的可反复适用的一系列法律规范的总和。 2、狭义的物业管理法规：是指国家地方制定认可执行的调整物业关系的规范性文件总和。 （二）物业管理法规功能 组合、辖治、调整、指引、评价、教育——六种功能 （三）物业管理法规立法的意义 1、适应住房制度改革，使物业管理社会化、专业化、市场化。 2、规范物业管理行为。 3、维护物业管理市场。 4、维护产权人和物业服务企业的合法权益。 第二节、物业管理法律关系 概念：所谓物业管理法律关系是指国家及其职能部门、法人、自然人 相互之间基于法规规定，在民事经济活动中形成的权利和义务关系。 1、 物业法律关系特征 a. 广泛性（主体的）——通过房屋形成人与人（包括法人）之间社会关系； b. 多重性（权属的）——而是权利的主体发生了变化； c. 干预性（国家的）——它关系到国民经济的发展与社会的稳定； d. 特殊性 e. 主导性 f. 程序性 2、物业法律关系的分类： a 民事法律关系、 b 行政法律关系、 c 经济法律关系。 3、物业法律关系三要素（同其它法律一样） a.主体——自然人（业主）、法人（物服企）、国家职能部门； b.客体——物（不动产）、权利、行为效果三类； c.内容——主体之间享有的权利和所承担的义务； 业主的权利与义务 第三节、物业管理法规渊源 1、宪法：国家的根本大法；一个国家的根本法律。规定该国的社会制度、国家制度、国家机构、 公民的基本权利和义务等。在该国的法律中有最高的权威和最大的效力。我国先后在1954年、1975年、1978年和1982年制订过四部宪法。1982年宪法中的部分条款，后来又有修改补充。之后又分别于88年、93年、99年和04年颁布了四部宪法修正案。而04年宪法修正案最大也是最凸出的改变就是加入了对于私人财产保护方面的规定，这一点直接从宪法层面上解决了《物权法》的立法障碍，为物权法的颁布除去了理论障碍。 国家性质：工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。 根本制度：社会主义制度 .政治制度：人民代表大会制 . 2、法律（的制定）：是“人大”经过一定的立法程序制定的；如“民法、物权法、合同法、土地法等” a、民法是调整平等主体的自然人之间、法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称，是物业管理活动中最常用的法律规范。 　　b、在我国物业管理活动适用的法律有中华人民共和国——民法通则、物权法、合同法。 3、行政法规：国务院颁发；如：《物业管理条例》 4、部门规章：国务院各“部委、银行”制定的规章，在全国范围内有效；建设部00年5月发布《全国物业 管理示范住宅小区（大厦、工业园）标准》04年中物协制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 5、地方法规：省、直辖市 如：江苏省《物业管理条例》 《江苏省住宅物业管理服务标准》（是江苏省技术监督局分布DB32/T538-2002）6类48项165条《业主大会规程》《企业资质管理办法》《物业收费管理办法》《前期物业招投标管理办法》《物管用房处理意见》 6、地方规章: ：地方性规章：南京市《物业管理办法》《维修基金管理办法》《业主大会和业主委 员会指导规则 》《临时管理规约》《物业接验收办法》《收费管理实施办法》《普通住宅服务等级 和收费标准》（5项5级3类）《前期物业服务合同》 第四节、物业管理法规层级 层级划分为五级 ——国家人大：《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表