美国房地产发展历史.ppt

以批量住宅为例的作业链分解---售后服务 售后服务过程是价值增值的过程，无论对产品（房屋）还是对地产开发商的品牌形象。括如下几个方面： 房屋的维修和保养 公共设施的维护 物业管理的其他方面和其他增值服务内容 评价指标：客户满意。 * 土地获取 人力物料 预生产 建造 售后服务 市场推广 销售过程 市场调研与定位 以小规模定制住宅的作业流程 对于定制住宅，企业的设计与沟通能力将会是企业重要的能力。一般来讲，定制客户对价格的敏感性不高，符合其要求的住宅设计就显得十分重要，甚至成为客户购买的主要决定因素。 * 土地获取 设计与沟通 人力物料 建造 售后服务 交付接收 企业建造住宅过程的考核指标 对A级土地的获取能力 获取土地的费用 土地的储备量 直接从生产商采购的物料的比例 直接从生产商采购的物料的种类 采购物料价格的经济性 与大型供应商的战略合作伙伴关系 预生产产品的种类 预生产产品的数量 生产过程的规模经济性与成本控制（包括与生产商直接采购相比、预生产企业的效益相比） 建造房屋的周期 房屋的质量 消费者对房屋的品牌形象 住宅品牌的定位 住宅品牌的知名度 住宅品牌的美誉度 消费者对开发商的评价 销售流程的顺畅性 销售过程提供的服务的全面性 消费者的满意度（对销售过程） 服务的全面性与及时性 消费者满意度 考 核 指 标 追求运营的效率/效益 * 土地获取 人力物料 预生产 建造 售后服务 市场推广 销售过程 市场调研与定位 房地产行业发展的战略控制点 由于住宅建筑业的技术含量不高，单纯从产品的开发来看，不同的开发商易于做到高度的同质化（房屋的设计容易被复制、建材的采购可以一样），一些在其他行业被当作行业价值链的战略控制点的能力在住宅开发行业中都不能算作是关键。但由于资源有限性和规模效应的客观存在，在行业发展过程中以下因素还将是十分重要的战略控制要素： 土地的获取与控制能力：土地资源的稀缺使得土地的获取能力对房地产行业越来越重要。获得地理位置优越的土地对开发住宅建筑具有战略意义：“A”级土地常常意味着“A ”级的竞争优势。 物料采购与管理能力：出色的物料采购能力有利于企业降低生产成本，获得大于行业平均利润的边际利润水平。而产业链整合是提高采购管理能力的一个重要手段。 资金获取与流通能力：健全、多样化的融资渠道是解决房地产企业发展瓶颈的重要办法，而资金的流通管理能力不但可以为企业发展提供保障，更可以为购房者提供多种地金融服务，完善企业服务流程，提高竞争力。 * 谢 谢！ * * * * * * * * * * 目录 美国概述 美国房地产行业发展史 基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 (1)住宅产业的行业经济周期 (2)次贷危机 (3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析 人口 生活方式 金融杠杆 利率 美国房地产行业的工业化发展趋势 美国房地产行业的产业链分析 * 美国住宅工厂化生产的分类和定义 住宅的工厂化生产（factory-built)分为两大类： 预制化生产住宅（prefabricated home)：在异地生产房屋预制件，在永久性地基上组装房屋。 模块化房屋（modular homes)：在工厂生产房屋的模块构件，然后在建房地组装。必须符合当地的相关法规。 嵌板式房屋（panelized homes)：在工厂生产房屋的各个板面和房顶，然后在建房地组装。 预制房屋（pre-cut homes):在工厂按照设计好的规格进行组件的制作，然后在建房地组装。必须符合当地的相关法规。 活动房屋(manufactured home/mobile home)：通常安装在一个永久性的金属底盘上，可以移动，也可以安装在固定地基上。统一使用美国联邦规定的标准加以规范，在工厂化住宅生产中也只有此类产品有全国统一标准(HUD-code)。 * 工业化住宅的形式举例 活动房屋-Mobile Homes 模块化房屋-Modular Housing * 工业化住宅的发展历程 作为车房的一个分枝业务而存在，为选择迁移/移动生活方式的人们提供一个住所。 1930 二战结束后，由于住宅紧缺，部分人便将车房转变为一种永久性的住宅形式，并努力提高这种住宅的质量，但从全国范围来看，这种住宅的质量水平参差不平。 1950 通过工业化住宅建筑安全相关法规，产生HUD标准，工业化住宅有法律可遵循，向标准化方向迈进。 1974 90年代 90年代，产业结构进行调整，兼并和垂直整合加剧，大型工业化住宅公司收购零售公司和金融服务公司，同时本地的金融巨头也进入工业化住宅市场。 起步阶段 快速发展 法律出台，标准化 行业整合，产业化 1930 1950 1974 1990 2003 2000