西山一号院拉斐水岸专项调研报告整合版.ppt

在高端品质与绝佳地段的基础上凭借精准有效的营销手段取得不俗的业绩值得项目借鉴。 总结 Part 3：推广情况 Part 1：成功关键点 Part 4：客户描摹 Part 2：案场包装 拉 菲 水 岸 Part 1：项目标签 Part 1：项目品类 项目标签 沁水别墅，始见静谧，异域风情，红酒文化小镇 ——打造休闲度假的观景别墅 项目品类 品类划分 土地属性 客户体系 产品体系 京郊沁水、休闲高端住宅 静谧社区，优质自主生活配套 富贵长着，休闲人士，幸福三口 低密多种产品组合，高端异域风情 土地价值属性 优质高端居住氛围 电梯精装高层，景区中央别墅 客户分析 产品体系 紧邻官厅水岸，园区灌木围合，营造私密居住空间，享受异域风情质感 环腹北京完善配套及优质教育资源 营造顶级红酒文化，融合中式 富贵长着 幸福三口 休闲人士 历史文化浓厚，酒域芳香 立体交通网路，畅达北京 著名景点环腹，亲水别墅 项目标签 成功关键点 纯石材大门气势雄伟，视觉冲击力较强，主干道宽阔，大面积水景直接提升项目品质感，配以金色雕塑点缀，欧式风情鲜明，到访客户对此较为认可。 示范区特色鲜明 成功关键点 建筑为纯石材外立面，在周边项目中处于优势地位。 纯石材立面 成功关键点 官厅湖周边水景最佳的项目，示范区与水岸之间有一处宽阔的平地，便于开展各类活动。 水景位置佳 案场包装 售楼处内石材为主，案场展示中规中矩。 搜房网：7月份为主要推广月，推广主题为项目周边自然环境和首付信息 推广-网络 1、从八达岭高速康庄出口至拉菲水岸示范区共5处户外引导牌，是周边竞品中户外引导工作做的最为到位的项目 2、1处擎天柱广告牌，推广主题为环境和距离，推广语为“北京有个后花园——拉菲水岸”。 3、营销中心外一处户外引导牌，简单明了指明示范区位置。 户外引导牌 擎天柱广告牌 营销中心外引导牌 推广-户外 示范区道旗 工地围挡 示范区道旗宣传语为：“稀世天然矿物温泉、百亩香溢葡萄园、8千平米酒堡式主题会所” 推广-示范区 小结 拉斐水岸案场包装和推广方式、力度中规中矩，并无精彩表现。 热销原因主要为天然地理优势和示范区包装形象工程较为到位，将项目档次整体拉高。 建议本案在项目入口处设置形象LOGO，道路两侧草坪增加艺术小品，使示范区形象更加 立体，售楼处门前铁艺栏杆重新上色，售楼处内拉网展架和展示板更换为红木移动屏风，第一居所幕布更换为高档材料，提升整体品质。 将示范区内破损处重新修葺，向客户展示最完美形象。 客户描摹 客户属性与本案高度类似，居住区域以海淀高校区、中关村、昌平回龙观一带为主，可将短信车路线范围扩大至整个区域。 家庭结构以三口之家为最多，年龄为35-50之间，对邻水住宅有一定偏好。 客户描摹 客户职业以金融、IT企业高管和企业主为主，海淀区域高校教授数量占13%。 置业目的以度假为主，处于官厅水库边是其购买原因，客户对邻水住宅有一定偏好。 客户描摹 家庭平均月收入以1-2万为主，消费能力属于中等水平，多数属于首次购买别墅产品。 客户年龄以35-45为主，这一年龄段属于事业上升期，有一定的经济基础。 客户描摹 常去购物场所以各大购物中心为主，分布较为平均，消费能力处于中等水平。 阅读习惯以北青、新京为主，本案在重大活动前可将信息重点投放。 小结 拉斐水岸客户属性与本案高度类似，在周边竞品中是客户对比最多的项目，建议对销售人员做专项培训，将其工程质量问题和园区内高压线作为重点攻击方向。 拉菲水岸示范区和官厅湖之间的空地并非项目用地，无开发权，将此信息传达给销售。 在八达岭高速一带继续增设本案广告进行客户拦截。 THANKS 2013年项目专项调研 八达岭·孔雀城 西山壹号院专项调研 拉菲水岸专项调研 目录 contents Part 3：案场活动及包装 Part 1：卖点整合 Part 5：总结 Part 2：营销战术 西 山 壹 号 院 Part 4：客群特征 热销因素三：项目推广力度大 热销因素四：大活动的频率密集曝光 热销因素二：高品质，热销豪宅形象深入人心 热销因素一：项目区位优势明显 卖点整合 热销因素五：多梯队销售团队，资源为王 热销因素一：项目区位优势明显 站位西山三山五园、名校云集。中关村第二小学和北大附小幼儿园与西山壹号院已签约。区域地段本身具有稀缺的属性，丰富的区域环境资源+大院文化+稀缺地段打造的高端属性满足了西部高端客群的需求。 卖点整合 热销因素二：项目品质好，热销豪宅形象深入人心 1、100%德国进口萊姆石； 2、高4.5米石材围墙打造的深宅大院感觉； 3、园林景观—比照星河湾、超越龙湖，超过40年树龄的法桐大道，用室内精装标准做室外硬铺； 4、36-40米楼间距，