调控政策下的高端物业发展趋势p案例借鉴.ppt

平墅共5层。1、2、3层都有私家花园和精装地下空间，4-5层全复式设计，双层挑高庭院，并拥有南北双向宽视野观景露台； 2层以上均配私家电梯直接入户，2层和3层可以通过户内私家电梯直达花园和地下精装空间。 平墅300-360 ㎡ ；官邸200 ㎡；全部精装修，。 以18米的超大面宽，270度的景观面，3.6米层高，全套房设计；确保平层别墅概念的舒适指标。注重细节处理，如地下室均采用双层外墙设计，并垫高600mm，引入专业的除湿系统，加强在江南地区防潮防霉效果。 相较于传统类别墅概念，平层也能够实现有天有地，同时保证了私密性与舒适性，糅合了别墅与大平层两者之间优点； 从概念上来看，可以看作是在龙湖弗兰明戈的洋房基础上进行一系列空间优化与改良。金地天御销售单价超过5万元/ ㎡,不同于高容积率高密度类别墅产品，其高端形象容易为市场所接受。 空中连廊 绿地布鲁斯小镇：90墅 位于上海新浦，总建面10.8万㎡，容积率：1.25；纯法式优雅风格，产品涵盖绿地2009年创新作品90墅、联排别墅、高层公寓、多层洋房等。 挑空中庭 挑空客庭 挑空车库 89㎡三层联排别墅 绿地蔷薇四季 地理位置：金山区学府路1581号总建面约15万㎡；容积率1.3；绿化率：40%；产品包括联排别墅、小高层；目前主推联排别墅177套，面积约为100 ㎡ 、116 ㎡ 、133 ㎡ 、148 ㎡四种户型，附送40-70平地下室。总价最低140万/套。 90㎡普通住宅联排别墅，非度假式产品，超越传统小户型表现形式。 通过挑高客厅，可自行改造上下两层房间 设置内天井增加采光，也可自行改造增加卫生间 挑空车库：可自行改造上下两层房间，屋顶露台 车位：90平米也可拥有门口私家车位；地下室：赠送地下空间。 以上赠送手法并不少见，该类产品主要控制的是总建筑面积，通过多赠送提高附加值；该类联排别墅由于进深过大，对居住舒适度是较大的牺牲，同时销售单价相对较高；如主卧安置在3层，上下楼梯麻烦较多，居住舒适度远不如同类平层产品。 北方城市相对干燥，全年室外活动时间少，露台、庭院、阳光地下室对于北方城市，在概念上问题不大，但实际使用率较低，如在西安等地此类手法则必须考虑其实用性； 南方城市闷热湿热天气较多，对自然通风采光要求较高，合院之类的产品布局必然存在一定舒适度的牺牲； 购置别墅类产品必须考虑到主力客户群的家庭结构，如三代同居则必须考虑一层设置老人房或配置电梯，经济型类别墅产品在这方面存在其不足。 很多项目对于类别墅庭院通常是通过下沉式开挖进行满足，无论是北方还是南方均面临着防潮和阳光照射处理的技术细节问题。 产品设置必须考虑地方性因素 实践上，因为容积率控制要求越来越严格，更多出现“高密度+低密度”社区并存的规划手法，“高低配”在调控政策加码的情势下，通过差异化产品搭配实现高溢价。 由于预期政策维持时间不会太长久。同样容积率如建成多层住宅或是小高层电梯房，舒适性要远高于一些单层只有几十平方米，算上地下室有四五层高的联排别墅，但是因为担心以后再也没有别墅了，导致很多开发商混搭第一原则是多争取建别墅或类别墅产品。 200-250平方米的套型面积经济型“别墅”的发展较快，保障房建设力度加大后，会分流部分刚性需求，但由于改善需求长期存在，这类产品的市场空间仍然大有可为。同时，由于限购令下争夺具有购买资格刚需客户变得更为激烈，非顶级高端物业门槛降低成为一种趋势； 市场中对于180-230 ㎡ 双拼别墅、150-180㎡的联排别墅、80-140㎡洋房反应较好，如万科、龙湖等知名开发商在深圳、重庆、上海等地不余遗力都推售这类产品，因其具有的“别墅居住”概念和形象导入产生印象投射，而价格优势则较为突出，受到市场的欢迎。 经济型高档物业崛起：在有限的销售面积内，新一代的产品同样强调室内功能空间的齐备，如前庭中庭后院、主人套房、工人房、情景客厅、观景平台、车库、地下多功能间等，同时在私密性、智能化、景观视野、配套资源等附加值要求上，同样呈现精细化、品质化的发展趋势。 与此同时，平层高档物业的崛起主要依据是居住体验的特性决定，这类物业能够免于上下楼梯的麻烦，平层舒适度和私密性更能得到保证，如加上其他配套资源等附加值，在一线城市如上海、杭州等地，平层高档物业和公寓的发展引人关注，也为市场所欢迎。对比之下，联排别墅的居住体验则优缺点均较为明显。 上海万科尚源 总建面：25万㎡；容积率：1.3；建筑密度： 19.8%； 绿化率：35%；销售价格：400-460万/套;法式联排别墅地上170 ㎡ ； 别墅户型面宽7.6米双开间 ，约6米高挑空，拥有50 ㎡地下室。 上海绿地梧桐院 总建面：22万㎡；容积率：1.4； 绿化率：35%；销售价格：3万元/ ㎡ ； 180套别墅；联排别墅180 -200㎡ ，