运城云鼎地产项目销售方案.ppt

【云鼎地产项目销售方案 】 开发商：云鼎地产 2011.7 前言 专注于市场、专注于服务，这是德道一贯的宗旨。对于本次合作，德道公司非常重视，希望能在运城已成功策十余个项目的业界沉淀基础上，从战略层面上思考合作、思考项目，与云鼎一起共同成长、共铸辉煌。 PART 1—分析 1.1 经济政策及运城房地产市场表现 1.2 运城经济及规划分析 1.3 运城市房地产市场分析 上半年部分城市房价回落 全国楼市总体低迷 运城市目前楼市呈现观望态势 中国指数研究院5日发布的楼市报告显示，2011年上半年，全国楼市总体低迷，多数城市商品房成交量下降，房价回落。在监测的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多数降幅明显。主要城市中，近半数城市商品房成交均价同比小幅下降。 重点城市中北京、杭州和深圳成交均价同比下跌；重庆、上海和天津同比上涨，其中重庆涨幅最大，达30.1%。截至6月末，监测的30座城市中已有22座城市出台限购令。30座城市已全部公布了年度新建住房价格控制目标，其中大多数城市与生产总值和居民人均可支配收入增幅挂钩，只有北京明确价格“稳中有降”。有18座城市出台了“一房一价”细则。 自5月起，国家相继出台政策积极建设保障房、增加计划用地及融资支持。2011年保障性安居工程用地全国计划供应7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际供地3.24万公顷相比，增幅达138.9%；同时融资支持政策下半年有望出台，由此保障房开工建设将提速。 运城市本级2011年度国有建设用地供应计划表 运城房地产市场在售项目分布 运城市场东区在售项目公布 西城区：目前不属于城区发展方向，市政配套落后，价格较低 中城区：属于城区中心地段，交通及生活配套优，在售项目不多，只剩尾房。 北城区：属于城区发展方向，交通及生活配套日渐完善，在售项目非常多，竞争激烈。 空港区：属于经济开发区，交通及生活配套不完善，在售项目多，竞争激烈。 东城区：属于城区品质生活的核心区域，交通及生活配套完善，在售项目多，竞争激烈。 PART 1—项目定位 项目规划 PART 3—营销策略 亲亲自然·亲亲家人 悠然、怡然，凝聚浪漫·聆听自然 朦胧 品味 生活 格调 /走进心灵的故乡，超越享受的尺度 幽雅人生，飘逸生活 /一个与自然宁静享乐有关世界 4.5推广费用 项目推广费用占销售总额的1％较为合理。 PART 6—德道销售细节 细节即是天使，更是魔鬼 细节决定成败 关键在于贯彻执行 切实有效的执行，及时反馈具体情况 具体情况具体分析 顺应趋势，与市场接轨 打有把握之战 销售前该准备什么？ 一、硬件 1、是选择一个适合的销售中心。销售点应设在目标客源群常常容易出入的区域附近，同时又较易到达工地，便于客户看房。 2、销售中心的设计，门面装修，也很重要。内部的布局最好有展示区、接待区及销控区，不要混杂，内部的色彩基调宜用暖色，使人产生暖洋洋的感觉。 3、销售首具包括：　模型： 包括规划沙盘，立面模型，剖面模型。　效果图：包括立面透视效果，鸟瞰效果，中庭景观效果，单体透视效果。　墨线图：包括小区规划墨线，楼层平面墨线，家具配置墨线等。 灯箱片：可以把效果图，家具配置等翻拍成灯箱片，会形成良好的视觉刺激　　 效果。　印刷品： 包括楼书、平面图、小册子、海报等。　裱板： 可把楼盘最重要的优点用文字、图表的方式制成裱板，挂在销售中心　　 的墙上，便于销售员解说。 对于预售而言，道具是否齐备、精美将直接影响楼盘的销售， 尤为重要。 二、软件 1、首先，楼盘周边环境的熟悉。附近有什么交通线路，交通规划，有何重大的市政工程，何时动工、何时完成。附近有何小学、中学和幼儿园，生活配套是否齐全等。 2、与本案产品竞争的有哪些楼盘，他们在哪里？与我们相比有何优点与缺点，他们的价格如何？房型如何？卖得如何？为什么卖得好，为什么卖得差？只有做到知彼知己，方能百战百胜。　　　 3、对本楼盘的彻底透彻的了解。 要深入到每一个环节，比如不仅仅要知道一套房子的房间、厅、厨、卫的面积，还要知道公共走道的宽度，电梯厅的面积，管道井的位置，房间内部管线的排布方式等。不仅要知道厨房、卫生间、室内装修标准，还要知道公共部分，外墙的建材及特性，电梯、中央空调、水泵的品牌及功能，有何特点？甚至每户的电量多少？有线电视的插孔有几个？在什么位置等都要去了解。尽量把自己设想成一个客户，从客户的立场和角度去研究楼盘，才能做到疏