重庆观音桥商业项目市场研究报告PPT纬联.ppt

『观音桥项目』市场研究报告 纬联地产·市场研究中心 2008.10 整体工作内容 城市尺度 城市尺度 城市尺度 房地产市场政策导向及走势预判 房地产市场政策导向及走势预判 房地产市场政策导向及走势预判 房地产市场政策导向及走势预判 房地产市场政策导向及走势预判 6.3 5.6 1.0 0.9 1.8 1.6 0.9 0.8 1.8 1.6 ？ 4.1 1.6 0.8 0.7 1 本项目 0.8 4.9 2 1.0 0.9 1.0 港汇广场 4.6 4.9 4.8 4.7 合计 合计 0.7 0.9 1.0 0.8 项目品牌 （1分） 6.7 0.9 2 0.9 2 2 1.0 1.0 0.9 太古城 1.0 0.9 经营模式 （1分） 1.0 0.9 建筑规划 （1分） 2 1.8 经营档次 （2分） 主力店品牌 （2分） 开发时周边人流量 （2分） 交通 （1分） 地段 （1分） 区位（1分） 6.2 1.8 1.9 0.9 1.0 0.9 华润中心 7 2 2 1.0 0.9 0.9 朗豪坊 1.8 项目内部因素（权重7分） 1.0 0.9 0.9 新世界中心 项目外部环境（权重5分） 项目名称 外地在营案例综合对比与借鉴 项目KPI比较评分综合评价 项目外部环境逊于借鉴案例 需要依靠内部因素打造项目 2、引进极具个性和知名度的主力店和品牌 借鉴：香港案例多采用特色主力店，彰显品质与个性 1、注重品牌与业种之间的互相搭配，避免高端品牌缺乏人气 3、注重硬件设施的品质档次和环境的维护以打动消费者 借鉴：港汇广场、万象城的书店、电子、娱乐等门店非常吸引人气 借鉴：外地案例都具有相当高品质的硬件设施 4、通过特色建筑规划或特色构筑物来提升项目本身的知名度 借鉴：朗豪坊的天幕、通天梯等 外地在营案例借鉴 项目功能定位及运作核心 以商业为核心的城市综合体物业 提升片区区域消费能力 提升整个九龙旺角的消费层次 成为九龙片区旗舰项目 港汇广场 新世界中心 太古城 朗豪坊 华润中心 朗豪坊楼层业态分布 餐饮100% 餐饮 L13 饰品88%，餐饮12% 饰品、餐饮 L12 礼品\玩具61%、饰品11%、餐饮17%、食品11% 礼品\玩具、饰品、餐饮、食品 L11 时装72%，饰品28% 时装、饰品 L10 时装60%，礼品\玩具24%，皮鞋\手袋5%，餐饮5%，银行3%，饰品3% 时装、银行、礼品\玩具、饰品、皮鞋\手袋、餐饮 L9 影院50%，时装20%，餐饮20%，礼品\玩具10%。 影院、时装、礼品\玩具、餐饮 L8 运动服饰100% 运动服饰 L7 时装82%，饰品9%，皮鞋\手袋9% 时装、饰品、皮鞋\手袋 L6 时装85%，运动服饰3%，饰品3%，个人护理\健康3%，美容\皮肤护理3%，食品3%。 服饰/运动服饰、个人护理、食品 L5 餐饮74%，银行26% 银行、餐饮 L4 时装68%，皮鞋\手袋13%，珠宝\钟表13%，饰品3%，餐饮3% 时装/饰品、餐饮 L3 西武百货31%，美容\皮肤护理25%，时装22%，餐饮19%，珠宝3% 时装、珠宝\钟表、个人护理、餐饮，百货 L2 西武百货47%，时装30%，珠宝\钟表11%，饰品3%，皮鞋\手袋3%，美容\皮肤护理3%，礼品\玩具3% 服饰/饰品、珠宝\钟表、个人护理、玩具 L1 皮鞋\手袋90%，时装5%，个人护理\健康5% 时装、皮鞋\手袋、护理 B1 影音\电子\通讯28%，食品28%，个人护理22%，美容11%，礼品5.5%，银行5.5% 休闲/美容、玩具、音像/电子 B2 业态组成 功能分布 楼层 商业业态构成 港汇广场 新世界中心 太古城 朗豪坊 华润中心 项目经营与盈利模式 盈利模式： 租赁（占95％） 自营（占5％） 　　朗豪坊营业初期，很多业内人士并不看好，但它很好的利用地段资源，把商业时尚化、娱乐化，吸引了众多年轻客户，以此提升品牌知名度。当商业步入正轨后，再逐步的提高租金，从而获取高额的利润。 经营模式： 只租不售 港汇广场 新世界中心 太古城 朗豪坊 华润中心 通天广场：全港最高、超过9层楼高、气势不凡的中庭楼底。是聚集商场、商厦、酒店人气的交汇点，同时也是定期举办各类型活动的最佳场所。 通天梯：两条全港最长的室内扶手电梯，达83米。从四楼的“通天梯”可迅速直达八楼戏院的主入口，继而通往十二楼的Ozone。这样就轻松的将客源引向高楼层的商业，保证了高楼层客源的充足。 产品设计亮点 港汇广场 新世界中心 太古城 朗豪坊 华润中心 数码天幕：全港首创，顾客可至于“数码天幕”下，在别具特色的食肆、酒吧以及咖啡店内外，一边欣赏缤纷的数码影像，一边享受音乐表演，激情享受、通宵达旦。 The spiral：商场8至12楼的螺旋式设计为潮流特区，螺旋式设