黎明房地产项目可研报告.doc

目录 引言—————————————————— 第 2 页 第一部分 项目总体概况——————————第 3 页 第二部分 法律及政策性风险分析——————第 7 页 第三部分 市场分析————————————第 8 页 第四部分 项目素质分析——————————第 23 页 第五部分 总体发展构想——————————第 27 页 第六部分 黎明生活坊开发建议———————第 30 页 第七部分 经济可行性分析—————————第 35 页 引言 黎明生活坊的前身是黎明公司在90年代建设的富强、春晖等几个职工居住小区。随着黎明公司规模的扩大及外省市高校毕业生的增加，再加上当前小区建筑陈旧，配套设施落后，完全满足不了当前黎明职工的需求。 黎明生活坊项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期其他小区项目个的开发，我公司已经与沈阳市安居工程办公室达成合作意向。黎明生活坊项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发标志着沈阳市大东区进入到一个全新的时代，也标志着黎明公司进一步的发展。 第一部分 项目总体概况 一．??? 地理位置 黎明生活坊项目位于沈阳一环外，紧邻地铁一号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。 黎明生活坊1期为原春晖家园，位于地铁一号线黎明文化宫出口处。 二．??? 地块现状 黎明生活坊项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。 各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷） 黎明生活坊用地状况表 项 目 地块总面积 红线内用地 道路用地 1号地 18.24 15.56 2.68 2号地 18.77 16.78 1.99 3号地 12.66 11.05 1.61 4号地 18.82 16.34 2.48 5号地 21.41 19.20 2.21 6号地 15.00 12.77 2.23 7号地 10.76 8.73 2.03 8号地 11.77 9.59 2.18 9号地 5.23 4.34 0.89 10号地 7.47 6.85 0.62 16号地 4.92 3.69 1.23 25号地 3.61 3 0.61 总计 148.66 127.90 20.76 目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。 地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。 三．??? 交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳一环，有地铁一号线直达沈阳中街、太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅8公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。 四．??? 周边环境 从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳一环。由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于项目的后期销售提供很大的便利。 从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为一体，带动了整个区域认为环境的改变。 五．??? 周边生活配套设施 黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括： ??????????? 商业：黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街：中街与太原街；位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家、雅士百货等。 ??????????? 教育：沈阳一中、沈阳市第一私立高中、107中学、东盛小学、小哈津幼儿园等。 ??????????? 交通：龙之梦公交枢纽站、地铁一号线。 ??????????? 公园：龙之梦娱乐城；东塔公园；万泉公园 ??????????? 娱乐：龙之梦亚太城，黎明文化宫。 ??????????? 其他：大东派出所，邮局。 六．??? 土地价格 按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊1期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。 第二部分 法律及政策性风险分析 一．???? （一）? （二）? 二．???? 黎明生活坊项目为中航工业重点关注工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。 三．???? 黎明生活坊属于中央企业安居项目，各方面都的到政府的大楼里支持，不存在政策性风险。 第三部分 市场分析 一．??? 沈阳市住宅市场分析 (一)???????? 市场回顾 近几年，沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使沈阳市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。 十一五期间，沈阳市实施了大